Как расторгнуть Договор аренды (найма) квартиры? Образец уведомления и соглашения. Договор найма как расторгнуть договор

Расторжение договора аренды квартиры (найма)

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

Закон требует, чтобы договоры на срок более 12 месяцев регистрировались в Росреестре. Если у Вас заключен такой договор, то и расторжение договора должно быть зарегистрировано и вступит в силу с даты регистрации в Росреестре. Чтобы избежать ненужного формализма, обычно договоры заключаются на 11 месяцев и 29 дней.

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма — физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.
Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.
Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Причины для обращения в суд

Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд.

В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Уведомление о расторжении договора аренды

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Расторжение договора найма жилого помещения

Необходимость в расторжении договора найма у каждой стороны может возникать своя, ввиду появления разных причин. Но далеко не каждый осведомлен о том, какие действия при этом необходимо выполнить.

Изначально необходимо изучить сам порядок, при котором осуществляется процесс расторжения, поскольку действие договора прекратить не так и просто. Если заранее ознакомиться с наиболее встречающимися на практике причинами аннулирования соглашения, в дальнейшем можно избежать многих проблемных моментов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Основания для расторжения договора найма жилого помещения

Договор, условиями которого предусматривается наем помещения для проживания, может быть расторгнут по инициативе как одной, так и второй стороны, по этой причине может устанавливаться разный порядок для расторжения. Он может быть внесудебным и судебным.

Если досрочное прекращение действия договора происходит по желанию двух сторон или при одностороннем отказе нанимателя, применяется внесудебный порядок.

Лицо, нанимающее в соответствии с договором жилое помещение, может по согласию остальных лиц, живущих в нем на постоянной основе, в любой момент провести расторжение договора, письменно уведомив о своем намерении наймодателя в срок за 3 месяца (это положение предусматривается пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ).

Точно также досрочно прекращается договор и по инициативе нанимателя, использующего жилплощадь на условиях договора социального найма.

Решение по поводу досрочного прекращения действия договора социального найма может быть принято нанимателем, однако, если остальные жильцы (лица, относящиеся к членам его семьи, проживающие как и он в этом жилье) не будут против данных действий. Для этого нужно письменно подтвердить их согласие (в соответствии с частью 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). Также должна быть соблюдена отдельная процедура передачи нанимателем помещения при его сдаче, которую предусматривает типовой договор.

Процедура расторжения соглашения, на условиях которого осуществляется найм жилплощади, через суд выполняется, если процесс прекращения договора инициируется наймодателем и лишь при наличии законодательно предусмотренных оснований.

Само прекращение договора о найма жилплощади подразумевает взаимное прекращение у сторон их договорных прав и обязанностей. Таким образом, наниматель утрачивает обязанность предоставления жилья с прекращением взимания оплаты. В свою очередь наниматель теряет право использования жилья, и с него снимается обязанность внесения оплаты за жилплощадь и т. д.

То есть, процесс расторжения соглашения, на условиях которого осуществляется наем жилья, выполняется:

По договоренности сторон действующего соглашения;
По желанию нанимателя, но при условии предоставления членами его семьи согласия на осуществление подобных действий;
В соответствии с судебным решением, при направлении иска наймодателем.

Юридические акты, изданные определенными органами в качестве оснований для прекращения соглашений, могут браться в расчет не только в совокупности с определенными действиями участников и прочих лиц, но и в сочетании с отдельными фактами, имеющими юридическое значение.

Довольно часто, чтобы расторгнуть соглашение, по которому осуществляется наем жилплощади, необходимо несколько актов. К примеру, в соответствии с решением, принятым органом исполнительной власти определенного субъекта РФ, жилой дом, где живут граждане, должен быть снесен или переведен в нежилой фонд.

Наниматели отказываются покидать жилой дом или переселяться в подготовленные благоустроенные помещения

Чтобы освободить помещения от лиц, которые в нем проживают, следует подать иск о прекращении соглашения о найме жилье и проведении выселения лиц, обозначив при этом, какие жилплощади должны быть предоставлены каждому из выселяемых граждан.

Процесс выселения нанимателя с передачей в его распоряжение иной благоустроенной жилплощади никогда не использовался в качестве санкции за факт нарушения лицом, осуществляющим наем жилья, своих обязанностей, непосредственно касающихся проживания в жилье.

Разговор о таком выселении может зайти только в случае, если дальнейшее использование помещения для проживания в нем или с иной целью представляется невозможным. Понятие «выселения с предоставлением иной благоустроенной жилплощади» полностью включено в более обширное понятие «переселения», охватывающее каждый из случаев изменения нанимателем места своего проживания.

К спорным моментам относится вопрос о том, можно ли отнести процедуру выселения граждан с передачей им в эксплуатацию другой благоустроенной жилплощади к разновидности переселения.

В качестве оснований для инициации расторжения соглашения о найме жилплощади в одностороннем порядке по предоставленному наймодателем заявлению считают такие случаи:

когда дом, где располагается жилплощадь, используемая для проживания, запланирован к сносу;
если помещение жилого типа должно быть переведено в нежилой фонд;
когда жилплощадь, используемая ранее для проживания, признается непригодной для использования в качестве жилой площади;
если при проведении капитального ремонта и реконструкционных работ жилье невозможно сохранить или будет уменьшена его общая квадратура, по причине чего граждане, проживающие в нем (наниматель и лица, отнесенные к членам его семьи), будут отнесены к категории нуждающихся в жилплощади или же площадь будет увеличена, что приведет к существенному увеличению нормы площади в жилье, определенной для одного человека;
если нанимателем на протяжении полугодичного периода не вносится плата за потребленные коммунальные услуги и жилье;
в случаях причинения нанимателем или прочими лицами, за действия которых он в ответе, разрушений/повреждений жилплощади;
в случае регулярных нарушений прав и интересов граждан, проживающих по соседству, что создает условия невозможности совместного проживания в пределах одной жилплощади;
использование жилья не по его непосредственному назначению;
при невозможности общего проживания родителей с их детьми, в случае принятия решения судом о лишении их родительских прав.

Недопустимым является сравнение таких понятий как «прекращение договора жилищного найма» и «выселения». Преимущественно досрочное прекращение действий договора приводит к появлению у нанимателя совместно с членами его семьи обязанности освобождения жилплощади, занимаемой ими согласно договорным условиям.

Факт выезда с жилплощади нанимателя и членов его семьи не может расцениваться как выселение тогда, когда прекращение договора найма жилплощади является обоюдным решением сторон или происходит по желанию нанимателя.

Как расторгнуть договор найма жилья

Условия любого из договоров найма, заключенного сторонами в письменной форме, должны содержать все моменты, касающиеся найма и предусматриваемые в случае его досрочного прекращения. Если инициирован процесс досрочного прекращения соглашения, каждая сторона должна полностью соблюсти требования, прописанные Гражданским кодексом РФ, которые установлены для урегулирования правоотношений между нанимателем и владельцем помещения (жилого/нежилого типа).

В случае, когда договорной срок не прошел, однако, одна из сторон намеревается разорвать соглашение, то необходимо соблюсти требования по поводу своевременного уведомления второй стороны о факте инициации расторжения (в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ, подобный срок составляет 3 месяца).

Когда действие договора намеревается прекратить владелец жилья, он не обязан сообщать о причинах своего решения, однако, обязанность уведомления у него также присутствует. При этом предупреждение должно быть сделано в письменном виде. Желательно использовать заказное письмо с описью содержащихся в нем документов. Его нанимателю вручают лично, под расписку.

Каждая из сторон имеет право расторжения заключенного соглашения, предварительно не предупреждая об этом (данное положение предусматривается статьями 450 и 453 Гражданского кодекса РФ). В случае если расторжение инициируется нанимателем, у владельца нет обязанности возврата ему оплаченного наперед арендного платежа.

Когда прекращение договора инициируется владельцем без соответствующего уведомления, то он должен будет возместить нанимателю полностью внесенные в качества аванса платежи, а также заплатить неустойку в объеме цены найма жилья за месяц.

Владелец помещения может расторгнуть соглашение, приняв одностороннее решение, без уведомления о нем нанимателей, однако на это должны быть серьезные основания (регламентировано статьями 450, 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

К таким причинам можно отнести несвоевременную плату за жилье, порчу имущества, находящегося в помещении, или самого помещения, использование последнего не в соответствии с его целевым назначением.

К примеру, когда владелец жилплощади передал ее для цели проживания в ней, а наниматели, нарушив договорные условия, использовали ее в качестве служебного помещения, организовав предпринимательскую деятельность.

Именно такие причины можно считать вполне достаточными. Или же когда наниматели, после заключения договора с владельцем, стали сдавать помещение третьим лицам, о чем собственнику не было известно.

Кроме того, договор вполне законно может быть расторгнут без направления уведомления о таком решении при доказательстве случаев систематического проведения нанимателями шумных времяпровождений в компании, создании условий, препятствующих нормальному проживанию в доме других граждан или в иных подобных случаях.

Когда наниматели не желают выселяться из жилья, даже учитывая принятое владельцем решение о прекращении с ними договорных отношений, к процессу выселения привлекают представителей правоохранительных органов. Помимо этого, у владельца в этом случае есть право обращения в суд с требованием о принудительном выселении граждан из него и возмещении причиненного ущерба.

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Расторжение договоров аренды или найма | соглашение, уведомление о расторжении договора аренды

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

Соглашение сторон
Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

moskvarenta.ru

Досрочное расторжение договора аренды. Образец уведомления и соглашения

Договор аренды, как правовой документ, распространен среди физических лиц, а также различных предприятий.

Не всегда гражданин имеет возможность приобрести для себя жилую или нежилую недвижимость, поэтому возникает потребность в заключении договора аренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Но со временем появляется необходимость в досрочном расторжении имущества по инициативе одного из участников сделки. Рассмотрим, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно.

Причины досрочного расторжения договора аренды

По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.

Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.

Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.

Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:

По достигнутому обоюдному согласию участников сделки;
По факту судебного порядка, ставшего инициативой одной из сторон;
По побуждениям арендатора или арендодателя, исходя из оснований, предусмотренных в подписанном ранее договоре.

Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:

Переданное имущество не является пригодным для использования по причине, не зависящей от другой стороны;
Отклонение от проведения ремонта, предусмотренного в соглашении;
Отказ в передаче объекта имущества или вызывание преград для его непосредственного использования;
Передача помещения с дефектами, знанием о которых передающее лицо обладало в полной мере.

Этот факт может послужить первопричиной для одностороннего расторжения договора в том случае, если другая сторона не уведомила об этих изъянах в период подписания соглашения, а арендатор не знал об их существовании до стадии подписания бумаг на аренду.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:

Использование переданного имущественного объекта с нарушениями условий соглашения. Обязательством арендатора является соблюдение всех условий, прописанных в договоре, иначе это может стать объективной причиной для расторжения соглашения.
Порча состояния имущества, находящегося в аренде, несогласованная перепланировка объекта. (см. Как узаконить перепланировку квартиры)
Задержка платежа на личный счет арендодателя более 2 месяцев подряд. В некоторых случаях, включенных в условия договора, достаточно будет одной просрочки платежа.
Отказ от проведения капитальных ремонтных работ, оговоренных в обязанностях договора. Срок для его проведения устанавливается при подписании договора аренды. При его отсутствии арендатор обязан проводить реставрацию в рациональные сроки.

Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.

Если арендатор решает расторгнуть договор аренды исходя из других мотивов, не указанных в договоре аренды, то аннулирование происходит только при согласии другого участника или же в судебном порядке.

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.

На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.

Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.

Если уведомление о расторжении договора аренды отправлено, а второй участник процесса его игнорирует, то контрагент имеет право обратиться в судебные органы.

Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.

Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:

Вводная часть, в которой указываются данные лиц, участвующих в сделке;
Основа, с содержанием реквизитов расторгаемого договора аренды, причин и правовых оснований;
Список уточняющих деталей, таких как предполагаемое число расторжения договора;
Дата и подпись дня, когда уведомление было составлено.

Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:

Дата и местоположение при составлении соглашения;
Уточнение моментов договора, в соответствии с самим актом;
Указание дня, с которого все договоренности по условиям сделки прекращают свое функционирование;
Отметка о том, что участники не имеют друг к другу жалоб и притязаний относительно объекта жилого или нежилого имущества;
Засвидетельствование передачи предмета с приложенным актом приема–передачи;
Реквизиты арендатора и арендодателя, их печати и подписи с расшифровкой.

Скачать соглашение о досрочном расторжении договора аренды (образец)

Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как расторгнуть договор аренды квартиры» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.Это быстро и бесплатно!

o-nedvizhke.ru

Расторжение договора найма жилого помещения: инициативы сторон, образцы документов

Последние изменения: Март 2018

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере;
после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал;
квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается;
в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев;
жилец использует квартиру не по прямому назначению;
систематическое нарушение нанимателем общественного порядка;
порча имущества владельца.

Перед тем, как подавать иск, владелец квартиры обязан уведомить жильцов о нарушениях и дать им срок их исправить. Лишь при отказе исполнить эти требования суд примет заявление в производство. При этом в ряде случаев судья может встать на сторону квартиросъемщика, и вместо выселения его из помещения обязать устранить нарушения. Например, если был нанесен вред имуществу, человеку дается срок для возмещения ущерба, но не более года.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Очевидно, что закон защищает прежде всего интересы нанимателей. Поэтому юристы рекомендуют прописывать в договоре сроки его окончания и основания, на которых собственник квартиры сможет расторгнуть договор досрочно.

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

zakon-dostupno.ru

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

Обоюдное соглашение участников о расторжении.
По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

Вернуться к содержанию ↑

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

«Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

Полное название судебного органа.
Личные данные сторон.
Существенные условия арендного соглашения.
Требование о прекращении договора.
Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

Копию арендного соглашения.
Чек об оплате госпошлины.
Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

Составить соглашение о расторжении договора.
Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
Ожидает ответа 30 календарных дней.
Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

Вернуться к содержанию ↑

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
Наносить имуществу существенный вред.
Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
Составление и направление иска о прекращении сделки.
Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

Уведомить контрагента о своем намерении.
Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
Составить соглашение о прекращении договора.
Заключить акт передачи имущества и его оценки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Вернуться к содержанию ↑

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

Личные сведения участников сделки.
Основания для прекращения арендного договора.
Дату расторжения соглашения.
Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

Досрочное расторжение договора найма

Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.

В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения, все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода. А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж. Заметим, что договор найма жилого помещения заключается в основном на срок от года, и в этом случае эти «девушки-арендаторы» попадали в ситуацию, когда расторжение договора найма осуществлялось в досрочном порядке.

Досрочное расторжение договора найма. Обстоятельства непреодолимой силы

Другое дело, когда имеют место обстоятельства непреодолимой силы. К ним могут относиться:

техногенные катастрофы, стихийные бедствия, действия третьих лиц, вследствие которых жилое помещение становится непригодным, ограниченно пригодным или опасным для проживания по заключению соответствующих служб;
военные действия в регионе, где непосредственно расположена квартира;
отказ или прекращение обслуживания дома коммунальными службами, в котором располагается квартира, или же самой квартиры при отключении коммуникаций, только если причиной такого отказа не послужила задолженность самого нанимателя;
встречается крайне редко — введение правительственного запрета на действия, которые предусмотрены договором найма квартиры. Обратите внимание, до даты вступления подобного запрета в силу или же до даты его официальной публикации в СМИ, данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.

При досрочном расторжении договора найма жилого помещения по причине действия обстоятельств непреодолимой силы, договор найма помещения, составленный «по уму», предусматривает полное отсутствие взаимной ответственности обеих сторон.

Прочие типы досрочного расторжения договора найма

Если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то должен быть заключен договор найма жилого помещения. Существует два типа досрочного расторжения договора найма: по инициативе хозяина жилого помещения и, собственно, по инициативе жильца. Сам порядок расторжения в этих случаях имеет смысл искать непосредственно в самом договоре. Он может быть, как стандартным, так и индивидуальным, тем более, когда наймодатель не в первый раз сталкивается с ситуацией досрочного расторжения договора, и хочет дополнительно подстраховаться и вписывает в форму договора дополнительные ограничения и санкции.

Из общих моментов, можно назвать то, что договор найма жилого помещения может в одностороннем порядке быть расторгнут наймодателем только через суд в случаях, которые предусмотрены законом (пропуск двух платежей подряд при заключении договора на 1-5 лет, нанесение существенного ущерба или разрушение нанимателем съемного жилья).

Сам квартиросъемщик вполне может воспользоваться своим правом одностороннего расторжения договора найма квартиры без обращения в суд, но с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. Это условие обычно указано в самом договоре.

Порядок выплат при расторжении договора найма

Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд. Выплата осуществляется в момент расторжения договора, а ее размер равняется месячной арендной плате (если денег на компенсацию нет, то предоставляется право бесплатного проживания нанимателю на срок тридцать календарных дней). Также должна быть возвращение сумма внесенных арендных платежей за прожитый период и залоговая сумма (при наличии).

Если инициирует досрочное расторжение договора наниматель без уведомления «хозяина» в положенный срок, и при этом не были нарушены обязательства и условия с его стороны (наймодателя), то наниматель обязан выплатить штраф, размер которого — 50% от месячной арендной платы. При этом возврат залога или предоплаты (за непрожитый период) наймодателем все равно осуществляется. В случае уклонения нанимателем от выплаты штрафа, «хозяин» имеет полное право удержать штраф из суммы залога или предоплаты.

Как не платить при досрочном расторжении договора аренды

Расторжение договора найма до истечения его срока действия может пройти и по компромиссному сценарию, при котором выплат и штрафов удастся и вовсе избежать. В этом случае четких правил нет, тут вступает в силу «дипломатия», уважение и умения вести диалог. Наниматель может, как предупредить заранее о своем намерении, так и найти себе «замену“. В таком случае есть большая доля вероятности в том, что вам удастся разойтись “ с миром».

xn--80adfdhlps6cak.xn--p1ai

Как расторгнуть Договор аренды (найма) квартиры? Образец уведомления и соглашения. Договор найма как расторгнуть договор

Расторжение договора аренды квартиры (найма)

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

А что будет после расторжения договора?

Причины для обращения в суд

Уведомление о расторжении договора аренды

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

Похожие записи

Расторжение договора найма жилого помещения

Основания для расторжения договора найма жилого помещения

Как расторгнуть договор найма жилья

Расторжение договоров аренды или найма | соглашение, уведомление о расторжении договора аренды

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

Расторжение договора по решению суда

А что будет после расторжения договора?

Особенности расторжения договора аренды

Уведомление о расторжении договора аренды.

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

Подведем итоги

Досрочное расторжение договора аренды. Образец уведомления и соглашения

Причины досрочного расторжения договора аренды

Основания для досрочного расторжения договора аренды

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Как арендатору досрочно расторгнуть договор?

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Как составить уведомление о расторжении договора аренды? Образец

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды. Образец

Расторжение договора найма жилого помещения: инициативы сторон, образцы документов

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Прекращение найма при отсутствии договора

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

○ Причины расторжения договора.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

✔ Порядок расторжения в суде.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

✔ Порядок расторжения в суде.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

○ Уведомление о расторжении договора.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

○ Советы юриста:

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Досрочное расторжение договора найма

Досрочное расторжение договора найма. Обстоятельства непреодолимой силы

Прочие типы досрочного расторжения договора найма

Порядок выплат при расторжении договора найма

Как не платить при досрочном расторжении договора аренды

Быстрый поиск

Меню