ГлавнаяРазноеНезаконная реконструкция

Узаканивание в судебном порядке реконструкции нежилого здания. Незаконная реконструкция


Самовольная реконструкция жилого и нежилого помещения: можно ли узаконить

Гражданское законодательство устанавливает необходимость получать разрешения от соответствующих органов, когда проводятся строительные работы. Иначе объект капитального строительства просто нельзя будет ввести в эксплуатацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Более того, при отсутствии разрешения у контролирующих органов появляется законное право потребовать сноса, признания объекта незаконным. Расскажем о том, как избежать подобных проблем.

Незаконной реконструкцией принято считать любое изменение в плане квартиры или дома, которое проведено без согласования с органами власти в необходимом порядке. При узаконивании подобных действий опираются на статьи 25-29 Жилищного Кодекса.

Не обойтись без сбора пакета документации вместе с соответствующими разрешениями. В кадастровый план и паспорт вносятся соответствующие корректировки. То же самое касается любых документов с техническими характеристиками.

Статья 51 Градостроительного Кодекса, часть вторая

Эта статья посвящена вопросам, связанным с получением разрешения на строительство. Норма описывает, что это за документ, в каких случаях его надо оформлять, получать. Описаны буквально все основания, требующие оформления разрешения.

Об административном наказании и привлечении к ответственности

Если реконструкция оказалась несогласованной и слишком большой, то стоит быть готовыми к наложению административного штрафа. Наказывают именно собственника помещения или того, кто организовал работы.

Этапы реконструкции здания. Показаны в этом видео:

О трудностях с продажей

Совершение сделок станет невозможным, если у гражданина не будет разрешения на строительство. Ведь, фактически, он не сможет оформить законным образом право собственности на тот или иной объект. Даже соседи могут подать в суд, если узнают о незаконно проведённых работах.

Что делать

Больше всего проблем возникает у тех, кто с подобными законодательными решениями сталкивается впервые.

Избежать неприятных последствий можно несколькими способами:

Что такое право собственности на землю, как его получить и зарегистрировать? Ответы по ссылке.

Подобные решения позволяют в несколько раз снизить затраты на решение вопроса.

Иск по легализации реконструкции

Именно этот способ чаще всего используется теми, кто планирует узаконить какие-либо проведённые на объекте работы. Быстрота и простота – главные достоинства данного метода. Но многие организации могут с неодобрением относиться к решениям, даже если они официально выпущены судебной инстанцией.

Кроме того, итоговый документ достаточно легко оспорить. Надо грамотно подходить к организации процедуры, только в этом случае присутствует минимальный риск обжалования, других подобных негативных последствий.

Что необходимо для получения положительного ответа со стороны суда?

  1. Подтверждение имеющихся прав на землю.

Допустимо применение договоров по совершению различных сделок, либо соглашений по аренде. Если же основания отсутствуют, то бумаги получают предварительно, в отдельном судебном порядке. Можно так же оформить решение суда, согласно которому ответчика обязуют заключить договор аренды, либо выдать свидетельство.

  1. Почтовый адрес на объект недвижимости.

Исполком местных органов самоуправления – вот учреждение, отвечающее за решение подобных вопросов. Для этого заводятся специальные книги, где перечисляются адреса объектов, стоящих на учёте. Можно обратиться и к другим органам для решения проблемы. Ведь на сегодняшний день строгий регламентированный порядок в этом направлении отсутствует.

Как планируется постройка дома? Пошаговая инструкция находится по ссылке.

Отдельное решение суда, обязывающее присвоить объекту конкретный адрес – самый простой вариант. Исполком не может уклониться от исполнения требований, описанных в документе. И обязан приступить к реализации решения. Чаще всего такие документы составляются собственниками.

Но иногда данную функцию могут выполнять и другие субъекты:

  1. Органы власти, требующие возвращения к первоначальному состоянию, либо сноса.
  2. Владельцы-юридические лица или предприниматели.

Документы

Понадобятся и другие бумаги, чтобы суд встал на сторону истца:

Что такое реконструкция объектов капитального строительства? Фото: pershickow.ru

Исковые требования:

  1. Первая просьба по иску – признание имущественных прав по объекту.
  2. Потом выносится требование о разрешении эксплуатировать объект, хотя оформление ввода в эксплуатацию должным образом отсутствует.
  3. Наконец, государственную комиссию просим выдать сертификат соответствия.

Условия

Вопрос по легализации любых строительных работ решается только гражданином со статусом собственника. Но такие же возможности есть у других владельцев, титульных. Такими считаются граждане, владеющие участками на правах наследства или владения, у которых нет сроков.

Простым арендаторам на практике в большинстве случаев отказывают. Истцу в этом случае следует предоставить заключение экспертов, либо ходатайствовать о проведении экспертизы.

Одно из обязательных условий при легализации – после проведения работ надо доказать, что объект не будет угрожать жизни и здоровью третьих лиц. И что он не ущемляет ничьи права. Судья так же внимательно изучает проект на предмет нарушения по градостроительным, строительным нормам и правилам.

Только строительно-технические экспертизы помогают проверить, соблюдены ли все соответствующие условия. Считается, к примеру, что нарушение допущено при реконструкции объектов общего пользования. Или когда после проведения работ пересекаются границы с существующей территории.

При появлении нового объекта

Применение стандартных правил по сносу актуально, если доказано, что результатом проведения работ станет появление новой постройки. Здесь используют порядок, описанный выше.

При изменении свойств

Каждый случай рассматривается судами индивидуально. И решения о том, появился новый объект или нет, разные.В зависимости от их решения и надо планировать дальнейшие действия. При официальном признании факта появления новых объектов придётся позаботиться о легализации.

Что означает самовольная реконструкция? Ответ в видео:

Исковая давность

При решении подобных вопросов она стандарта, то есть – равна трём годам с момента, когда произошло нарушение. Так же отсчёт начинается со времени, когда нарушение стало, либо должно было стать известным.

Когда приняты меры по внесудебной легализации

Такие процессы связаны так же с определёнными трудностями.

Что такое технический паспорт — смотрите тут.

Согласно решению органов власти, легализация невозможна, если у истца была возможность решить вопрос, но он ничего не предпринял. Согласно мнению многих экспертов, достаточно одноразового официального обращения с просьбой о помощи.

Использование административного порядка для узаконивания

Для начала рекомендуется воспользоваться именно административным методом устранения проблем и нарушений.

Тогда понадобится выполнить следующие действия:

Но велика вероятность отказа со стороны Росреестра в подобных ситуациях. Особенно, когда доказано, что были внесены некоторые изменения. Собственнику остаётся лишь воспользоваться правом на оспаривание отказа с использованием судебного порядка.

Надо ссылаться на то, что первоначально официального разрешения не требовалось. Можно так же обратиться в суд с тем, чтобы по объекту недвижимости было признано имущественное право.

Реконструкции и перепланировки: несколько слов

Техническая инвентаризация – процедура, в результате которой и открываются любые перепланировки, проведённые незаконным образом.

Ответственность за самовольную реконструкцию. Фото: pershickow.ru

Согласно стандартной инструкции, из реконструкции можно исключить ремонтные работы, связанные с разрушением перегородок и второстепенных объектов, которые не приводят к серьёзным изменениям в несущих конструкциях, либо назначении объекта.

При этом размеры этажности и фундамента так же не должны претерпевать серьёзных изменений. Но даже такой вариант не освобождает полностью от создания технического проекта, проведения согласования с соответствующими органами контроля.

Заключение

Часто есть возможность вообще не довести дело до суда. Ведь у граждан практически нет никаких ограничений по проведению ремонтных и восстановительных работ на объектах, которые находятся у них в собственности. Если использовать правильные доводы и термины, то появляется возможность избежать серьёзных затрат по времени и силам.

Процедура оформления проходится полностью лишь в том случае, когда требуются серьёзные работы. Тем более, если они задевают хотя бы часть коммуникаций. В этом случае без подробного оформления технической документации не обойтись.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

Незаконная реконструкция, узаконить

 

Под определение Незаконная реконструкция чаще всего могут попадать  приспособления чердачных пространств к использованию под различные цели, а так же различные пристройки, надстройки или устройство антресолей и этажей в существующем объеме здания.

Многие собственники предпочитают не ввязываться в бюрократические проволочки, связанные с проектированием, согласованием и вводом объекта в эксплуатацию законным путем. Но Градостроительный кодекс довольно четко определяет понятие «Реконструкция» как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, пристройка, расширение объекта капитального строительства и пр.

Кроме того, Градостроительный кодекс содержит регламент открытия строительных работ на объектах капитального строительства, а так же последующего ввода таких объектов в эксплуатацию.

Регистрация правоустанавливающих документов предусмотрена Федеральным  законом от 21.07.1997 №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Оснований для регистрации права собственности на созданный объект в результате незаконной реконструкции нет, поскольку акт ввода в эксплуатацию отсутствует, а орган, уполномоченный на выдачу таких актов, осуществляет их подготовку только в случае, если данный объект возник на основании разрешения на строительство.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, либо за его счет. Кроме случая, если  право собственности на самовольную постройку (реконструкцию) будет признанно через суд!

Узаконить реконструкцию

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а так же правомерно ли отказал госорган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Обязанность доказывать отсутствие угрозы жизнью и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки в силу ч.3. ст. 222 Гражданского кодекса РФ и Постановления Пленума Верховного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 возлагается на лицо, обратившееся в суд с иском о признании права собственности.

Необходимо доказать суду, что самовольная постройка (реконструкция) не нарушает градостроительные нормы и правила, отвечает необходимым критериям безопасности, а так же не нарушает прав других граждан.

При назначении судебной строительно-технической экспертизы необходимо рассмотреть следующие вопросы:

1) Является ли построенный объект объектом капитального строительства?

2) Нарушены ли при возведении объекта строительные нормы и правила, санитарно-эпидемиологические нормы и правила?

3) Нарушены ли при возведении объекта градостроительные нормы и правила?

4) Представляет ли возведенный объект угрозу здоровью граждан?

5) Нарушает ли возведенный объект права и законные интересы третьих лиц?

В случае если отсутствуют несоответствия созданного объекта действующим градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам, а так же объект самовольной постройки (реконструкции) не создает угрозу жизнью и здоровью граждан и не ущемляет интересы других лиц, то такие исковые требования подлежат удовлетворению.

Специалисты ГСК-Строй узаконят самовольную реконструкцию (812)646-76-78

 

 

 

www.gsk-stroy.ru

какие нужны документы? Разрешение на реконструкцию

Для того чтобы дом стал обителью комфорта и уюта, а жизнь в нем предстала перед владельцем в полном великолепии, нужно его реконструировать. Чтобы в нем все соответствовало потребностям и желаниям хозяина, приходится его переоборудовать.

Капитальная реновация

Реконструкция частного дома – очень ответственный процесс. Если строение непригодно для жилья или владельцу просто хочется его видоизменить, причем в значительной степени, то это – оптимальный выход из сложившейся ситуации. Но не все так просто. И даже имея на руках средства, которых хватит с лихвой, чтобы провести доскональный внутренний и наружный ремонт, нужно учитывать, что некоторые работы необходимо подтвердить официально, получив специальное разрешение в определенных инстанциях.

Особенности

Очень важно четко понимать, что реконструкция частного дома, его перепланировка и капитальная реновация – это абсолютно разные процессы. Капитальный ремонт - это замена состарившихся стройматериалов, которые были использованы при строительстве, на современные новые. По большому счету это - комплекс работ, целью которых является улучшение технических характеристик и жилищных условий данного строения. Перепланировкой считается изменение конфигураций внутри дома. Самыми распространенными в этом случае являются работы по переносу стен, дверных проемов или окон и т. д.

Реконструкция частного дома – это практически полное изменение определенных параметров строения, а также его технических составляющих. При ее проведении осуществляются надстройки новых этажей, возможно возведение пристройки к основному жилому блоку, а также изменение или добавление коммуникаций и инженерных систем. Главное требование, которому должен соответствовать проект реконструкции частного дома, состоит в том, что не должны полностью изменяться или заменяться несущие конструкции - их нужно только отремонтировать. В этом и состоит особенность данного процесса: добавление новых помещений – жилых или подсобных – должно осуществляться при условии сохранения основ уже имеющихся стен.

Разрешение

На реконструкцию частного дома нужно получить специальные документы. Причина в том, что этот сложный вид работ требует разрешения от соответствующих органов. Нужно понимать, что если хозяева сносят стену, а затем возводят ее уже на другом месте, то эта работа относится к разряду перепланировки. Но если владелец решил пристроить к своему коттеджу веранду или, например, летнюю кухню, то на это он должен получить одобрение от соответствующих органов.

Специалисты должны посмотреть новый проект, проанализировать все вносимые в него изменения и только после этого выдать специальное разрешение на осуществление такого процесса, как реконструкция частного дома.

Какие документы нужно представить

Для начала владельцу нужно будет написать соответствующее заявление и представить его в региональный отдел самоуправления. К нему надо будет приложить план по реконструкции строения, который должен быть составлен либо в юридической компании, либо частным предпринимателем, имеющим для этого соответствующую лицензию. Кроме того, понадобятся такие документы для реконструкции частного дома, как подробная опись всех работ и мероприятий по изменению технических параметров, а также согласие на данный процесс всех членов семьи, в том числе и проживающих в данном особняке, и отсутствующих. В соответствующие инстанции нужно представить также план с техническим паспортом данного дома. Как правило, в органах самоуправления подобные заявления рассматриваются в течение одного месяца.

Процедура получения разрешения

Она регулируется нормами, которые указаны в Градостроительном Кодексе РФ. К числу обязательных справок, предъявляемых в соответствующий отдел, относятся также нотариально заверенные копии документов, доказывающих право собственности на дом с приусадебным земельным участком, разрешение от районной администрации района, которой подчинена территория, где находится строение, а также справка из БТИ. Кроме того, владельцу жилья необходимо собрать и дополнительные справки, список которых ему выдадут в администрации данного населенного пункта либо в городском органе самоуправления.

Этапы

Чтобы получить разрешение и провести реконструкцию, нужно обратиться в БТИ и получить копию кадастрового плана, который нужно представить в отдел по архитектуре и градостроительстве. Здесь нужно написать заявление для вызова архитектора, чтобы тот составил профессиональный проект с эскизом будущей реконструкции. Проект должен быть разработан по всем тех. правилам или санитарным нормам, обязательно с учетом требований от пожарной инспекции и некоторых других ведомств.

После этого собранный пакет нужно отнести в отдел по градостроительству для одобрения. Резолюция главного архитектора данного района обязательна. Если технические документы уже приняты и разрешение получено, с ними нужно отправляться в управляющую коммунальную компанию.

Следующие этапы - пожарная инспекция и СЭС. Затем нужно обратиться в страховую компанию, оплатить полис общегражданской ответственности, поскольку без него нельзя будет начинать ни строительные, ни монтажные работы.

Нужно помнить, что все перечисленные услуги - платные. Каждая из резолюций или печатей на документах может оформляться от двух до трех месяцев, поскольку везде присутствуют большие очереди. Владелец дома, обратившись впервые, получает уведомление, в котором сказано, на какое число он записан.

После положительного решения

Получив одобрение, нужно будет провести также некоторые согласования, в первую очередь с соответствующим архитектурным отделом. Если размеры строения не превышают по площади десяти кв. метров, то реконструкция частного жилого дома может быть выполнена самостоятельно. В противном случае необходимо будет воспользоваться услугами специалистов, которые имеют лицензию для выполнения подобного типа работ.

Помощь профессионалов

Перед тем как приступать к работе, специалист должен получить в органах строительного надзора разрешение на проведение реконструкционных работ. Кроме того, ему понадобится справка о том, что он может проводить раскопочные мероприятия, если таковые есть в составленном плане. А после того как реконструкция частного дома будет завершена, необходима обязательная приемка по эксплуатации, которую производит соответствующая комиссия. Следующим этапом будет получение нового технического паспорта на строение и регистрация его в специальном государственном органе.

Средства на проведение реконструкции

Часто семьи, которые уже имеют в собственности жилье, надеются произвести капитальную реновацию за счет таких средств, как материнский капитал. Реконструкция частного дома за счет такой формы господдержки должна производиться только с получения разрешения от территориального органа ПФ.

Для этого владельцу сертификата гособразца, направляющему материнский капитал на данный вид работ, которые он планирует осуществлять собственными силами, без использования услуг подрядных организаций, нужно представить соответствующее заявление.

При положительном ответе выделенные средства перечисляются в два этапа на расчетный счет, который нужно будет указать в подаваемых документах. Первый транш в количестве не более половины неизрасходованного до настоящего момента остатка из суммы материнского капитала можно получить в течении двух месяцев со дня рассмотрения заявления, а второй – только через полгода после перечисления предыдущей части, причем при подтверждении факта ведения работ по реконструкции. Это нужно доказать предоставлением необходимых документов в ПФ РФ.

Это нужно знать

Тем, кто собирается менять перекрытия или же переносить несущие стены, переустраивать помещения или вентиляционные шахты, заменять систему водопровода или канализации и т. д., обязательно нужны оформлять разрешение. Любое из перечисленных действий относится к такому понятию, как реконструкция частного дома. За незаконные работы налагается административный штраф, кроме того, хозяев заставляют приводить все в прежний вид.

Нужно помнить, что самостоятельная реконструкция частного дома законом запрещена. В первую очередь такие работы без соответствующего надзора со стороны специалистов могут быть опасны. Во-вторых, обнаружив нарушения, комиссия может принять решение о том, что строение требуется привести в то состояние, в котором оно было до этого. При этом, если самовольная реконструкция частного дома была осуществлена самим застройщиком, то восстановление прежнего вида проводится исключительно за его же счет.

fb.ru

САМОВОЛЬНАЯ РЕКОНСТРУКЦИЯ - ПРАВОВОЙ АСПЕКТ

18 Май 2015

Довольно часто происходит так, что собственник жилого дома либо нежилого строения, расположенного на арендованном земельном участке, производит реконструкцию объекта без соответствующего разрешения уполномоченных органов, самовольно.

 

Случается это по самым разным причинам.

 

Сразу оговоримся, в нашей публикации идет речь только о тех объектах, при строительстве и реконструкции которых были соблюдены: градостроительные и строительные нормы и правила; санитарно-эпидемиологические, противопожарные и другие требования; а само строительство (реконструкция) не нарушило права и законные интересы граждан; не создана угроза их жизни и здоровью.

 

После отказа уполномоченных органов ввести реконструированный объект в эксплуатацию собственник обращается в суд с иском о признании на данный объект права  собственности.

 

Довольно типичная и актуальная на сегодня ситуация. А что же суд?

 

В вопросах самовольного строительства (реконструкции) существует неоднозначная судебная практика: суды абсолютно по-разному разрешают такие дела, вынося порой противоположные и противоречащие друг другу решения. Попытка выработать единый подход к разрешению дел данной категории была предпринята в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, и отдельных определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

 

Суды установили, что право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признано не только тогда, когда данный объект расположен на земельном участке, принадлежащем собственнику строения на каком-либо вещном праве, но и когда земельный участок находится в аренде. Таким образом, в настоящей статье мы исходим из того, что земля под самовольно реконструированным объектом может быть как в собственности, бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении (и т.д.), так и в аренде.

 

В чём же сегодня основная «загвоздка» при рассмотрении гражданских дел данной категории? Почему суды России и дальше продолжают принимать диаметрально противоположные решения?

 

На первый взгляд правовая позиция судов является предельно простой. Суды, ссылаясь на статью 615 Гражданского кодекса РФ, в основу судебного решения кладут сами условия договора аренды земельного участка, на котором расположено реконструированное строение. Например, если земельный участок предоставлен «под нежилое строение», то суды и полагают, что целевым назначением такого земельного участка будет являться только «эксплуатация» нежилого строения, а не его «реконструкция» и по этому основанию отказывают в иске.

 

В данной публикации мы хотим обратить внимание на ограниченность такой юридической позиции в вопросе применения права к обстоятельствам, связанным с самовольной реконструкцией объекта недвижимости, и дополнительно указать те нормы права, без применения которых этот вопрос, на наш взгляд, нельзя решить юридически правильно. Прежде всего, полагаем, что ссылка судов при самовольной реконструкции на ст. 615 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, является неправомерной.

 

Данная статья является общей нормой, регулирующей арендные правоотношения, и подлежит применению только при отсутствии специальной нормы. Специальной нормой являются положения главы 17 Гражданского кодекса РФ, а также соответствующие положения Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

 

Так, часть 4 пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земельного участка осуществлять реконструкцию существующих объектов недвижимости, но при условии соблюдения установленного для этого участка градостроительного регламента, т.е. документа, в котором содержатся сведения о разрешённом использовании земельного участка. А статьи 40, 41 Земельного кодекса РФ и статья 263 ГК РФ (в совокупности) предоставляют арендатору земли право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

 

Расшифруем понятие «целевое назначение». Согласно подп.8 п.1 ст.1, п.1 ст.7 Земельного кодекса РФ все земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Чаще всего, самовольная реконструкция нежилого строения осуществляется на земельных участках, отнесённых к категории «земли населённых пунктов».

 

Поскольку «землями населенных пунктов» признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст.83 Земельного кодекса РФ), то их целевым назначением является размещение (строительство, реконструкция, эксплуатация) жилых и иных строений, а также сооружений и объектов, предназначенных для обеспечения жизнедеятельности населения. Итак, предположим, что наш реконструированный объект размещен на земельном участке, отнесённом к категории «земли населённых пунктов», где строить и реконструировать объекты недвижимости можно.

 

Теперь необходимо расшифровать термин «разрешенное использование», т.е. определить, что можно строить (реконструировать) на данном земельном участке и в каких параметрах. Разрешённое использование земельного участка зависит от территориальной зоны, в которой он находится, и градостроительных регламентов, которые в отношении него установлены.

 

Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ все «земли населённых пунктов» подразделяются на территориальные зоны, для которых определены границы и установлены градостроительные регламенты. Территориальное зонирование осуществляется в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утверждаемыми представительными органами местного самоуправления.

 

В результате территориального зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

 

Для каждой территориальной зоны установлены градостроительные регламенты, содержащие сведения о разрешённом использовании земельного участка. В соответствии с Правилами землепользования и застройки городские земли делятся на несколько территориальных зон, одна из которых, например, является зоной размещения производственных объектов 4-5 классов опасности.

 

В эту территориальную зону входят земельные участки, предназначенные для обеспечения деятельности коммунально-производственных предприятий и складских баз, а также обслуживающих их объектов. Для этой территориальной зоны действует градостроительный регламент, в котором указаны: 1) основные виды разрешённого использования земельного участка (например, для размещения объектов коммунального, складского и промышленного назначения; для размещения торговых объектов с соблюдением требований санитарного законодательства; для размещения объектов хранения транспорта и др.) и 2) вспомогательные виды разрешённого использования (например, для размещения объектов общественного питания, спорта, здравоохранения и другие).

 

Для каждого из основных и вспомогательных видов разрешённого использования установлены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства, а также предельный процент застройки данного участка. И главное. Согласно ч.2 п.2 ст.7, ст.85 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны выбирается владельцем земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.

 

Для нашего случая это означает, что если земельный участок отнесён к землям населённых пунктов и находится в промышленной территориальной зоне, земли которой предназначены для обеспечения деятельности коммунально-производственных предприятий и складских баз, то собственник расположенного на этом участке строения вправе его реконструировать, перестраивать в пределах установленных градостроительным регламентом параметров разрешённого строительства и максимального процента застройки земельного участка; такая реконструкция будет соответствовать целевому назначению земельного участка как это определяет закон. В этом случае требуется лишь получить соответствующее разрешение на реконструкцию.

 

Однако, как указано в разъяснениях Президиума ВС РФ, данного в Обзоре судебной практики от 19.03.2014 года, определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ № 19-КГ14-6 (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2014), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Поэтому последнее слово остается за судебными инстанциями.

 

Кроме приведённого выше нормативного обоснования вопроса, хотелось бы обратить внимание ещё на его логическую сторону. «Реконструкция» предполагает изменение параметров объекта капитального строительства (п. 14 ст.1 ГрК РФ). Причем напомним, в нашем случае реконструкция производится в рамках имеющегося на каком-либо праве земельного участка. «Реконструкция» отличается от «строительства» объекта недвижимости тем, что под строительством понимается создание новых зданий, строений, сооружений на предоставляемом для этих целей земельном участке.

 

Реконструкции же подвергается существующий объект недвижимости (ст.130 ГК РФ) уже расположенный на земельном участке и составляющий с этим участком единое целое. Если предположить, что для реконструкции объекта земельный участок должен предоставляться вновь, то в этом случае действующий в отношении этого участка договор аренды подлежит расторжению.

 

Но это объективно невозможно, поскольку: во-первых, строение окажется в «подвешенном» состоянии, а его собственник явится субъектом правонарушения; во-вторых, после расторжения договора ввиду отсутствия прав на земельный участок, на котором расположен объект, разрешение на его реконструкцию получить будет невозможно (ст.51 Гр.К РФ). Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельного участка для реконструкции объекта недвижимости По нашему мнению, ошибка судов, кроме неправильного применения закона и актов органов местного самоуправления, также заключается том, что они не делают различия между понятиями «целевое назначение земельного участка» и «целевое предоставление земельного участка».

 

Между тем, эти определения имеют разное юридическое значение, т.к. включают в себя разный объем прав по использованию земельного участка. Предоставление в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, основано на заявлении заинтересованного лица с указанием цели его использования и решении уполномоченного органа. Цель предоставления прописывается в договоре аренды и указывается в решении органа.

 

Целевое назначение этого же земельного участка основано на законе и иных нормативных правовых актах; оно первично и содержит более широкий объём прав по использованию данного участка по сравнению с тем, что указано в решении или договоре; оно не зависит ни от решения уполномоченного органа, ни от договора.

 

На основании изложенного полагаем, что любое решение суда относительно самовольной реконструкции объекта недвижимости на арендованном земельном участке, основанное только на условиях договора аренды без учёта специальных норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, не будет соответствовать правовой позиции законодателя и ещё не совсем сложившейся судебной практике в вопросах самовольного строительства и реконструкции.

 

 

 

 

Интересная статья? Поделитесь с другими:

kultura-prava.ru

Самовольная реконструкция жилого дома | juridicheskii.ru

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле?

Как узаконить реконструкцию частного дома . Все просто! Для проведения реконструкции (а то, что сделали Вы, именно так и называется) заинтересованному лицу необходимо обратиться с заявлением с приложением правоустанавливающих документов, в том числе и планом реконструкции в органы местного самоуправления. Если ваш дом уже реконструирован, Вы можете обратиться в органы местного самоуправления за выдачей разрешения на ввод дома в эксплуатацию При отказе в выдаче такого разрешения за вами остается право обращения в суд для признания Вашего дома самовольной застройкой.

Самовольная реконструкция жилого дома

Итак, строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со ст.

Судебное решение об узаконении реконструкции жилого дома

Если Вы задаетесь вопросом, как узаконить реконструкцию .

значит у вас возникла серьезная правовая проблема. Разрешение такого дела требует сбора комплекса документов, подтверждающих техническую и юридическую возможность сохранения произведенной самовольно.

Рядовой спор об узаконении частного дома был рассмотрен 12.02.2018 года Ярославским районным судом Ярославской области (судья Сайфулина А.Ш.) по иску Шлёнской Е.В.

О признании реконструкции здания незаконной, запрещении реконструкции, сносе реультатов незаконной реконструкции

рассмотрев в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ в г.

Иваново гражданское дело по иску администрации г.о. Кохма Ивановской области к Котовой С.В. о признании реконструкции здания незаконной, запрещении дальнейшей эксплуатации, сносе результатов незаконной, Администрация г.о.

Кохма Ивановской области обратилась в суд с иском к Котовой С.В. о признании реконструкции здания незаконной, запрещении дальнейшей эксплуатации, сносе результатов незаконной реконструкции. Требование мотивировано тем, что Котова С.В.

Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в правовое регулирование жилых помещений. По прошествии вот уже более двух лет с момента вступления его в действие хотелось бы затронуть ряд вопросов, возникающих в правоприменительной практике и не получивших детальной регламентации в ЖК РФ, в частности касающихся самовольной объектов жилищного фонда. Таких вопросов, на наш взгляд, в основном возникает три, каждый из которых рассмотрим в отдельности.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Например, Вы сделали самовольную.

При этом разрешение на нее (от администрации) получено не было.

Пока реконструировали, об этом, видимо, не задумывались.

Но, вот пришла пора идти в Росреестр для оформления права собственности на реконструированное помещение. И вот тут-то возникла некая сложность.

Кстати, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 ГсК РФ, для переустройства и перепланировки разрешение на строительство не требуется.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы?

Разрешение на реконструкцию

Для того чтобы дом стал обителью комфорта и уюта, а жизнь в нем предстала перед владельцем в полном великолепии, нужно его реконструировать.

Чтобы в нем все соответствовало потребностям и желаниям хозяина, приходится его переоборудовать.

Очень важно четко понимать, что реконструкция частного дома, его перепланировка и капитальная реновация – это абсолютно разные процессы.

Капитальный ремонт — это замена состарившихся стройматериалов, которые были использованы при строительстве, на современные новые.

Наследственные споры одни из самых сложных правовых споров. Процедура оформления наследства довольно не простая и требует много времени и внимания. Особенно часто возникают споры при наследовании самовольных построек, и самовольно реконструированных жилых домов.

  1. справка о регистрации (форма №9) с последнего места жительства наследодателя — оригинал;
  2. завещание (если есть) с отметкой нотариуса, составлявшего его, о том, что оно не отменено — оригинал и копия;
  3. ИНН (если есть) — оригинал;
  4. гражданский паспорт — оригинал и копия;
  5. свидетельство о смерти наследодателя — оригинал и копия;
  6. документы, подтверждающие родство наследника с умершим — оригинал и копия;
  1. документы на землю (свидетельство о правах собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о гос.

juridicheskii.ru

Узаканивание в судебном порядке реконструкции нежилого здания

Интересует полная подборка документов по вопросу узаканивания в судебном порядке реконструкцию нежилого здания: образец искового заявления и судебная практика. И судебная практика по узаканиванию реконструкции по п. 3 ст 222 гк рф.

Узаконить реконструкцию возможно только в судебном порядке. В качестве доказательств необходимо привести акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д. А также документов свидетельствующих об обращении собственника здания за получением разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию, и соответствующих отказов, обращения к собственнику земельного участка для получение согласия на реконструкцию объекта (либо согласие). Гражданское законодательство не определяет конкретных последствий осуществления самовольной реконструкции нежилых помещений. Поэтому к ним допустимо применение норм о самовольных постройках по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Однако нормы о самовольных постройках неприменимы к перепланировке (переустройству, переоборудованию) недвижимого имущества, если в результате не создан новый объект. А значит, к рассмотренному спору о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости нормы статьи 222 ГК РФ неприменимы. В данном случае собственнику следует обратиться в орган Росреестра с требованием внести изменения в сведения об объекте недвижимости, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, в частности, его границ и назначения.

Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По аналогии закона к случаям самовольной реконструкции применяются нормы о самовольных постройках (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ, ст. ст. 2, 21 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ).

Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции лица, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.

Признаком самовольной реконструкции является отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, - и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.

Если до подачи в суд искового заявления застройщик не принимал необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство (как до его начала, так и во время проведения строительных работ) и не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, суд может отказать в признании права собственности на возведенный или реконструированный объект (Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Статья: Самовольная реконструкция объекта недвижимости не прекращает права собственности на него

«Однако к правоотношениям по реконструкции нежилой недвижимости нормы Жилищного кодекса не применяются, поскольку правоотношения, которые регулирует указанная норма права, не являются сходными с правоотношениями, возникающими в связи с осуществлением самовольной реконструкции нежилых помещений*.

Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Право собственности у лица, которое возвело данный объект, на самовольную постройку отсутствует и признать его можно только через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Соответственно, обращаться в суд с требованием признать и так существующее право собственности в данном случае не следует*.

При сохранении границ и назначения нежилой недвижимости в ЕГРП можно внести сведения о ее реконструкции

Гражданское законодательство не определяет конкретных последствий осуществления самовольной реконструкции нежилых помещений. Поэтому к ним допустимо применение норм о самовольных постройках по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Однако еще раз подчеркну, что в любом случае нормы о самовольных постройках неприменимы к созданию движимого имущества, а также перепланировке (переустройству, переоборудованию) недвижимого имущества, если в результате не создан новый объект. А значит, к рассмотренному выше спору о признании права собственности на объединенные в результате реконструкции объекты недвижимости нормы статьи 222 ГК РФ неприменимы. В данном случае собственнику следовало обратиться в орган Росреестра с требованием внести изменения в сведения об объекте недвижимости, которые не влекут за собой существенного изменения объекта. В частности, его границ и назначения2*.

Доказательством того, что заявителем была проведена именно реконструкция и новый объект не создан, служат сведения об объектах учета, полученные от органа БТИ в ходе внеплановой инвентаризации, по итогам которой фиксируется либо факт создания нового объекта, либо изменения ранее существующего*.

Изменить объект недвижимости можно тремя способами – путем достройки, перестройки и перепланировки

Способами изменения архитектурного объекта являются достройка, перестройка и перепланировка3. Из формулировки закона понятно, что приведенный перечень способов является исчерпывающим.

Замечу, что закон не раскрывает подробно содержания приведенных способов. По сути, все они представляют собой виды реконструкции объекта недвижимости, то есть изменение параметров строительства (его частей, площади и т. д.). Поэтому можно предположить, что первый способ – достройка – включает в себя возведение надстроек, встроек и пристроек, поскольку именно такие действия входят в понятие реконструкции как изменения параметров объекта (п. 14 ст. 1 ГСК РФ).

Второй способ – перестройка – включает в себя частичную разборку, замену конструкций, улучшение архитектурной выразительности здания*.

Третий способ – перепланировку – можно определить как изменение конфигурации архитектурного объекта, требующее внесения изменений в техническую документацию. Именно такая формулировка использована встатье 25 ЖК РФ и, на мой взгляд, ее допустимо использовать по аналогии.

Все три вида изменений осуществляются в соответствии с ГК РФ и договором на создание и использование архитектурного проекта (ст. 3 Закона об архитектурной деятельности)*.

Кроме того, если в ходе реконструкции будут затронуты конструктивные элементы здания и другие характеристики его безопасности и надежности, проведение такой реконструкции возможно лишь на основании специального разрешения*.

Если же строительные работы не повлекут изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки населенного пункта и его отдельных объектов, а также если такие работы не затрагивают характеристики надежности здания, сооружений и инженерных коммуникаций, реконструкция допустима и без разрешения (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности)*.

Конкретный перечень объектов, для строительства которых разрешения не требуется, утверждают органы государственной власти субъекта РФ.

Но в любом случае для строительства необходимо разрешение собственника земельного участка и (или) собственника здания при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил*.

Увеличение этажности здания не является самовольной постройкой

Рассмотрим вопрос о правовом статусе капитальной надстройки (один и более этажей), возведенной без соответствующей разрешительной документации. Опираясь на приведенную выше классификацию изменений недвижимости, нетрудно догадаться, что строительство дополнительных этажей здания относится к его достройке.

Признать результат такой реконструкции самовольной постройкой можно в одном случае – когда при строительных работах был уничтожен существующий объект, а новый создан без надлежащих разрешений.

Если же о создании нового объекта речи не идет, то право собственности на него (в данном случае – на достроенное здание) не прекращается, даже если на достройку этажей не получили необходимого разрешения. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

Однако лицу, производящему такие работы, и суду, который будет рассматривать спор о них, следует учитывать, что надстраивание этажей без получения необходимых разрешений является административным и жилищным правонарушением и влечет соответствующую ответственность (ст.9.4, 9.5, 9.5.1 КоАП РФ).

Также стоит обратить внимание на особенности внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в ЕГРП. Дело в том, что они вносятся лишь при условии, что границы объекта недвижимого имущества не меняются (п. 24 Методических рекомендаций). А при надстройке дополнительных этажей в здании его границы, безусловно, меняются. Поэтому при таком способереконструкции в ЕГРП будет открыт новый раздел – как для нового объекта недвижимости, а раздел, связанный с ранее существовавшим объектом, будет закрыт (п. 25 Методических рекомендаций, п. 36 Правил, утвержденных приказом ФРС).

Для внесения в ЕГРП сведений о достроенных этажах потребуется заключение специалистов

При надстраивании дополнительных этажей могут быть затронуты конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. Тогда (если разрешение на строительство отсутствует) для открытия нового раздела в ЕГРП со сведениями о таком здании в регистрирующий орган следует представить заключение специализированной организации, подтверждающее отсутствие угрозы надежности и безопасности здания. При наличии такого заключения отказ регистрирующего органа во внесении соответствующей записи в ЕГРП может быть обжалован в судебном порядке4.

Основанием для отказа во внесении измененных сведений о надстроенном здании в ЕГРП не может стать и факт привлечения заявителя к административной ответственности на основании статей 9.4, 9.5, 9.5.1 КоАП РФ, которую, как говорилось выше, влечет производство подобной самовольнойреконструкции.

Следует учитывать, что строительство дополнительных этажей может быть произведено и внутри здания, то есть без изменения его внешних границ. Например, в тех случаях, когда дополнительный этаж воздвигается за счет перекрытия одного из этажей. В этом случае для внесения измененных сведений о здании в ЕГРП также потребуется представить заключение о том, затронуты ли в ходе работ характеристики надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Если такие характеристики не нарушены, однако в ходе реконструкции затрагивались конструктивные элементы здания, то измененные сведения будут внесены в новый раздел ЕГРП, а прежний будет закрыт (п. 25 Методических рекомендаций). Если конструктивные элементы не затрагивались, то измененные сведения будут внесены в прежний раздел (п. 24 Методических рекомендаций)*.

Отказ регистрирующего органа во внесении соответствующих изменений в ЕГРП может быть обжалован в суд. Аналогичный подход должен применяться при самовольном возведении встроек и пристроек (которые входят в состав понятия «достройка»)*.

Собственники или другие лица, осуществившие реконструкцию, имеют право на защиту своих прав и интересов

Даже при отсутствии разрешения на самовольную реконструкцию объекта недвижимости собственник земельного участка и (или) здания не лишен правовой возможности защитить свои интересы5. То же самое касается лиц, не являющихся собственниками, но владеющими объектами недвижимости на законном основании.

Если же самовольные строительные работы выполнены лицами, которые собственниками здания не являются, и привели к созданию новых объектов права (помещений), право собственности на эти помещения может быть приобретено при условии надлежащего согласования строительных работ и заключения договора с собственником реконструированного объекта.

Таким образом, в данном случае относительно прав на отдельные помещения как вновь построенные самостоятельные объекты недвижимого имущества могут быть применены нормы статьи 222 ГК РФ.

Сведения о пристройке, расположенной на чужом участке, внесут в ЕГРП при согласии собственника земли

Как уже говорилось, одним из видов архитектурного изменения объекта недвижимости является пристройка (ст. 21 Закона об архитектурной деятельности).

Однако возможна ситуация, когда в результате такой пристройки она будет полностью или частично расположена на чужом земельном участке.

Тогда, если собственник «захваченного» пристройкой земельного участка не предоставит своего разрешения на такое строительство, регистрирующий орган вправе отказать во внесении измененных сведений о реконструированном здании в ЕГРП*.

И, напротив, при наличии письменного разрешения собственника отказать во внесении таких сведений орган Росреестра не вправе. В данном случае сведения заносятся путем открытия нового раздела для измененного здания, а старый раздел закрывается, поскольку границы объекта недвижимости изменились (п. 25 Методических рекомендаций).

После внесения соответствующих изменений в ЕГРП собственник измененного объекта недвижимого имущества приобретает исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или на приобретение права аренды земельного участка, занятого соответствующей пристройкой.

Если же пристройка расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности, то пользование таким земельным участком собственник здания вправе осуществлять на основании договорных отношений с собственником земли6.

В тех случаях, когда разрешение собственника земельного участка на возведение на его земельном участке пристройки к зданию застройщика отсутствует, собственник земельного участка вправе защитить свои интересы в порядке статьи 301 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении, либо в порядке статьи 60 Земельного кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка вправе требовать освобождения самовольно занятого земельного участка, в том числе и посредством сноса объекта».

2. Определение ВС РФ от 17.12.2013 № 32-КГ13-10

3. Определение ВС РФ от 25.03.2014 № 18-КГ13-169

4. Постановление Одиннадцатого ААС от 21.11.2013 № А55-12209/2013

5. Постановление Десятого ААС от 01.12.2014 № А41-42636/14

6. Постановление АС ЗСО от 12.12.2014 №№ Ф04-11931/2014, А46-2350/2014

7. Апелляционное определение Калининградского областного суда от 18.03.2015 № 33-1402/2015

8. Определение Приморского краевого суда от 16.06.2014 № 33-5088

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.Попробуйте бесплатно

www.law.ru

Признание права собственности на реконструированный объект

Дата публикации: 04.07.2013

Значительную часть гражданских дел представляют собой дела по спорам о признании права собственности на реконструированный объект. Положениями Жилищного кодекса РФ вопросы самовольной реконструкции не урегулированы. Так, ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконивания переустройства и перепланировки соответствующего жилого помещения. Однако сохранение (легализация) переустройства и/или перепланировки ограничено пределами конкретного жилого помещения.

Переустройство, перепланировка или реконструкция

На практике довольно часто возникает вопрос о возможности легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции помещений жилого дома, так как целью реконструкции, как правило, является создание новых площадей или объектов: надстройки, пристройки, объединения двух строений (помещений) в одно. В ситуации, когда появление в процессе реконструкции дополнительных помещений приводит к созданию новых технических объектов, легализация их должна производиться через признание права собственности. ВС РФ разъяснил, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ за I квартал 2000 года по гражданским делам, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 28.06.2000). По смыслу содержащихся в ст. 25 ЖК РФ норм под переустройством и перепланировкой понимаются работы, выполняемые внутри жилого помещения. Отношения, связанные с производством строительных работ за пределами занимаемого жилого помещения, регулируются уже не ЖК РФ, а градостроительным законодательством. Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Аналогия закона

Несмотря на то что суды довольно часто выносят решения о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии, такая легализация в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 29 ЖК РФ, не предусмотрена, поскольку положения указанной нормы не предполагают возможности признания права собственности на реконструированный объект, а допускают лишь возможность сохранения жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, что не одно и то же. В связи с этим есть все основания для применения норм о самовольных постройках к случаям самовольной реконструкции по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Это относится и к ситуациям, когда необходимо узаконить объект, созданный в процессе реконструкции, если произведенная реконструкция признается самовольной. Отождествление понятий "самовольно реконструированный объект" и "самовольная постройка" обусловлено тем, что и в первом, и во втором случае затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, поэтому самовольные реконструкции и постройки должны проводиться с соблюдением той же процедуры, что и при осуществлении строительства. В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. ст. 2, 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"). Так, Мичуринский городской суд в решении от 03.02.2010 указал, что перепланировка спорного жилого помещения заключалась в объединении 2 квартир с присоединением части коридора общего пользования, и сохранил в перепланированном состоянии жилое помещение, включив в его состав и самовольно возведенную пристройку к жилому дому. Отменяя принятое решение, кассационная инстанция Тамбовского областного суда указала, что по смыслу ст. 25 ЖК РФ возведение истцами данной пристройки к жилому дому не может быть расценено как перепланировка, поскольку ст. 29 ЖК РФ предусматривает возможность узаконивания перепланировки жилого помещения, осуществленной только в пределах данного жилого помещения. В данном же случае имела место реконструкция жилого дома путем возведения пристройки к нему. Возможность признания права собственности на реконструируемый объект ст. 29 ЖК РФ не предусмотрена. Соответственно, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ по аналогии закона суду следовало применить к спорным правоотношениям положения ст. 222 ГК РФ, установив предусмотренные данной статьей юридически значимые обстоятельства, необходимые для решения вопроса о признании права на самовольно возведенную пристройку (Кассационное определение Тамбовского областного суда от 29.02.2012 N 33-639/2012). Аналогичную позицию можно встретить в определениях кассационных инстанций Тверского областного суда и Калининградского областного суда (Определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27.12.2011 N 33-5272, Кассационное определение Калининградского областного суда от 12.10.2011 N 33-4674/2011).

Права самовольного застройщика

Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует учитывать изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 года. До этого момента данный пункт содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого необходимо было, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на право аренды, тем не менее исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года). Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции граждане, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д. Признаком самовольной реконструкции является отсутствие не только согласия сособственника на ее проведение, но и необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, - и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.

Исключительный способ защиты права

Исключительный способ защиты права применяется только тогда, когда лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Закона N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы. Если до подачи в суд искового заявления застройщик не принимал необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство (как до его начала, так и во время проведения строительных работ) и не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, суд может отказать в признании права собственности на возведенный или реконструированный объект (Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22).

М. Гончарова  

www.sudmos.ru