ГлавнаяРазноеКак соединить две квартиры на одном этаже

Совет 1: Как объединить две квартиры в одну. Как соединить две квартиры на одном этаже


Как объединить две квартиры в одну 🚩 две квартиры в одном доме 🚩 Недвижимость 🚩 Другое

На первом этапе необходимо подготовить лоджию к остеклению. Если уличная часть лоджии является частью конструкции дома (кирпичной или монолитной), то к установке стеклопакета можно приступать сразу. Сложнее задача тогда, когда парапет представляет собой металлический каркас, обшитый листовым материалом. Это основание не подходит для монтажа окон и требует кладки новой стены. Боковые стены и парапет с целью снижения нагрузок на бетонные перекрытия делают из легких материалов, например, керамического кирпича. Выполнение кладки необходимо и тогда, когда парапет и перекрытие имеют расхождения по вертикали. Благодаря новой стене будет исключено промерзание и любое попадание воды внутрь лоджии. Новую конструкцию нужно защитить со стороны улицы от любых осадков, смонтировав сайдинг, панели ПВХ или листы оцинкованной жести. Еще один нюанс, требующий доработки – перегородка, разделяющая ваш балкон и соседский. Если это тонкий щит, выполненный из асбоцементного листа, его нужно заменить новой стеной от потолка до пола, чтобы от соседей не проникал холод.

Основа готова, значит, можно приступать к оконным системам. Они должны обеспечить тепло- и звукоизоляцию. Остекление должно быть герметичным, выполненным с использованием ПВХ-профиля. Установка окон должна быть произведена с максимальной точностью и тщательностью, чтобы теплоизоляция была надежной. Все швы должны быть обработаны пеной, а вместе с ними и стыки, и щели в конструкции лоджии. Со стороны улицы обязательно должна присутствовать обработка специальным фасадным герметиком. Он защитит пену от влаги и солнечных лучей.

Лоджия застеклена, пришло время работать перфоратором. Следуя проекту перепланировки, необходимо демонтировать конструкции – убрать двери, оконные блоки, батареи.

После этого останется только порог, который в зависимости от типа здания разрешено или же запрещено демонтировать. Во втором случае его можно убрать до арматуры, но не более, а можно приподнять пол лоджии, превратив его в подиум.

Стеклопакеты спасают от пыли, шума и осадков, но не слишком защищают от потерь тепла. Поэтому требуется качественная теплоизоляция, для которой используется экструдированный пенополистирол – самый распространенный материал. Он не боится воды и является слабогорючим. Толщина материала всего 3-5 см, но их достаточно для теплоизоляции высокого уровня. В целях экономии можно заменить ЭППС пенопластом, но в этом случае придется пожертвовать качеством, да и толщина материала в два раза выше, а значит, придется пожертвовать драгоценными сантиметрами, отвоеванными у лоджии.

Дополнительный источник обогрева в случае с лоджией просто необходим. Прекрасное решение – электрический пол или установка нагревательных матов. Более простые варианты – обогреватели или электрический камин. А чтобы летом не было жарко, можно ограничиться кондиционером, убив 2-х зайцев за один раз.

Освещение лоджии может быть как от кабеля, идущего из квартиры, так и от собственной электрической группы. Второй вариант удобен тем, что снижается нагрузка на электрическую сеть в квартире, а также можно отключать полностью электричество на лоджии.

Когда все работы выполнены, можно смело приступать к финишной отделке и декорированию. Нужно помнить, что новая комната (она же лоджия) должна сочетаться с помещением, к которому ее присоединили. Совпадать должны и цвета, и фактуры отделочных материалов. Сделать лоджию идеально ровной поможет гипсокартон, а все остальное – дело фантазии. Можно ограничиться обоями, а можно использовать другие материалы для отделки стен.

Объединить комнату с лоджией – сложно, но возможно. Были бы средства и разрешение, а все остальное – дело времени.

www.kakprosto.ru

Как из двух квартир сделать одну

В наше время к объединению квартир прибегают достаточно редко. В основном, потому что это достаточно дорогостоящая сделка. В большинстве случаев ею пользуются только те люди, которые привыкли жить в комфорте и просторе и хотят увеличить площадь уже имеющейся квартиры, либо юридические лица, которые выкупают жилые постройки, чтобы объединить их в единый офис.

Основные понятие объединения двух квартир в одну

Технологически существует два вида соединения двух квартир: горизонтальный и вертикальный. Имеется ввиду, что в горизонтальном варианте совмещаются рядом стоящие жилплощади, а в вертикальном случае соединяется жилье на смежных этажах. Оба варианта сложны технически и в плане оформления, поэтому, запланировав перепланировку, многие люди пытаются обойти процедуру документального оформления квартиры. Чем это грозит:

Так что перед тем, как соединить две свои квартиры, подумайте о том, что эту процедуру в любом случае нужно будет проводить документально, но при этом заплатите вы уже намного больше. Процесс подготовки бумаг, разрешающих объединение, может длиться очень долго, иногда до полугода. Это объясняется тем, что в случае возникновения неблагоприятных обстоятельств перустройства, ответственность ляжет именно на ту компанию, которая занималась оформлением ваших документов на объединение, то есть, которая выдала разрешение. Безусловно, никто не хочет нести ответственность, поэтому то сразу предусматриваются все возможные варианты.

Основания для отказа в объединении квартир

Все больше вопросов задается по поводу того, почему был получен отказ в переустройстве и перепланировке посредством объединения квартир. Мы подготовили небольшой список тех причин, по которым вам могут заведомо отказать:

 Как объединит

journal.regionalrealty.ru

Объединение квартир

Если вы являетесь обладателем двух смежных квартир, то вас может возникнуть желание объединить их в одну. Существуют два варианта такой перепланировки: по горизонтали для квартир на одном этаже, и по вертикали - для квартир, находящихся друг на другом.

Стоит отметить, что с позиций проектирования и согласования, перепланировка с объединением двух квартир в одну - непростое мероприятие. Она требует устройства проема в межквартирной перегородке, либо в перекрытии. А согласно п. 2.2.3 и 2.2.4 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840, данные мероприятия нуждаются в разработке проектной документации. Кроме того, поскольку данное мероприятие не относится к разряду типовых перепланировок, пакет документов для объединения 2-х квартир будет весьма внушительным. Потребуется оформление технического заключения от автора дома о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки (п. 3.7 Приложения 3 к ППМ № 508 в редакции 840). При этом, проводить ремонтные работы можно только на основании разрешения Мосжилинспекции, с последующим оформлением акта о завершенной перепланировке (п.17 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840). Заключать договор подряда на реализацию одобренных проектных решений следует только со строительными организациями, имеющими допуск СРО (только они имеют право оформлять акты скрытых работ, необходимые для сдачи перепланировки комиссии Мосжилинспекции).

Объединение квартир по горизонтали

Соединить две квартиры на одном этаже можно двумя способами. Более сложный – через лестничную клетку. Данный вариант подразумевает присоединение нескольких метров общедомовой площади. Для этого потребуется провести общее собрание собственников жилья и собрать подписи не менее 73% из них. Сделать это крайне сложно: придется пройти по всем подъездам и лично пригласить всех жителей приватизированных квартир, или опустить уведомления во все почтовые ящики. Однако это вовсе не гарантирует, что людей удастся собрать в необходимом количестве, а также договориться с каждым, что он даст согласие на передачу вам в пользование части общей собственности.

Протокол общего собрания жильцов:

протокол собрания жильцовпротокол собрания жильцов

Объединение квартир через разделяющую их несущую стену в этом смысле осуществить проще. Однако снести такую стену целиком не получится: это нарушит прочность и устойчивость несущих конструкций дома (п. 11.3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840). Здесь допускается только устройство дверного проема, расположение которого определяется техническим заключением. Усиление данного проема металлоконструкциями будет рассчитано в соответствующем разделе проекта перепланировки, составленного организацией с допуском СРО или институтом - автором дома вашей серии.

В старом фонде встречаются варианты, когда перегородка между квартирами ненесущая. Однако демонтировать ее полностью, или устроить в ней проем может не получиться, поскольку в домах с деревянными или смешанными перекрытиями подобные перегородки могут разгружать осевшие перекрытия. Согласно п. 2.2.7 Приложения 1 упомянутого ППМ, затрагивание разгружающих перегородок должно обосновываться по проекту. Причем для несерийных домов (а в техпаспорте всех старых домов стоит отметка "индивидуальный проект") проект и ТЗ заказываются в ГУП МосжилНИИпроект.

Что касается переноса кухни или санитарных зон при объединении квартир, то СНиПы и СанПины предусматривают здесь ряд ограничений. Так, ванная и санузел не могут располагаться над соседскими жилыми комнатами или кухнями, а сами кухни, соответственно, запрещено переносить под «мокрые точки» вышерасположенной квартиры. Впрочем, если вы живете на первом этаже, или на другом, когда под квартирой находится нежилое помещение, вы можете перенести кухню под санузел или ванную соседей, предоставив нотариально заверенную справку о добровольном ухудшении своих жилищных условий.

Пример проекта объединения двух квартир в одну:

проект объединения квартир

Еще один проект соединения квартир

Типовые решения по объединению квартир в горизонтальной плоскости: 

В сериях панельных домов П-30, П3М, II-57

объединение квартир в серии П-30объединение квартир в серии П-3соединение квартир в в серии II-57

Подробнее о типовых перепланировках

Объединение квартир по вертикали

Это едва ли не самый сложный случай перепланировки, требующий серьезных инженерных расчетов. Выполнение проема в плите перекрытия самовольно и без учета конструктивных особенностей дома может привести к аварии. 

 Если в выводах технического заключения будет указана возможность устройства проема в перекрытии, а также определено безопасное место для него, вы сможете заказать соответствующий проект перепланировки. В нем будут рассчитаны геометрические параметры проема и лестницы, соединяющей уровни квартиры (в соответствии с СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", сменившим СНиП 31-01-2003). Данный свод правил также допускает следующее исключение: на втором этаже двухуровневой квартиры можно осуществить перенос ванной и уборной так, чтобы они оказались над жилыми комнатами первого уровня. 

Для резки проема в перекрытии проектом обычно предусматривается использование алмазной техники - швонарезчика или аппарата с алмазными коронками. Тип металлоконструкций, которые восстановят прочность плиты перекрытия, закладываются в проект в зависимости от размера самого проема, материала стен и других параметров. Если  установить усиливающие профили под вырезанным проемом не представляется возможным, перекрытие подпирают металлическими колоннами.

Проект объединения двух квартир через проем в перекрытии

На фото ниже вы можете видеть один из примеров проектного усиления проема в перекрытии, соединяющего две квартиры:

Проем в перекрытииУсиление проема в перекрытииМеталлические профили усиления проема в перекрытии

Добавим также, что пройти самостоятельно согласование объединения квартир по горизонтали или по вертикали очень непросто, поэтому лучше доверить весь процесс профессионалам – они окажут квалифицированную поддержку на этапах согласования, проектирования, ремонта и сдачи готовой перепланировки комиссии.

apb1.ru

Методом сложения: как объединить несколько квартир в одну :: Дизайн :: РБК Недвижимость

«РБК-Недвижимость» разбирается, кто, как и зачем объединяет квартиры сегодня

Перепланировка в квартире (Фото: ИТАР-ТАСС/ Михаил Фомичев )

Объединение нескольких квартир в одну получило распространение в 1990–2000-е годы. Таким образом люди пытались улучшить свои жилищные условия. Сейчас подобрать квартиру большой площади не проблема, особенно в новостройке. Тем не менее и сегодня люди продолжают покупать смежные квартиры для их объединения, однако уже с другими целями.

Покупатели стараются прибегнуть к объединению квартир в нескольких случаях. «Например, если нужна многокомнатная квартира, но в новом жилом комплексе или нет предложений такой комнатности, или не устраивают планировки существующего предложения. Другой случай — на лестничной клетке соседи продают квартиру, а покупатель как раз хочет расширить свою жилплощадь. Третий вариант — клиент хочет жить в самом центре, скорее даже на определенном «пятачке», где нет новых домов, зато есть варианты в старых домах», — рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Риелторы выделяют два вида соединения квартир: горизонтальный и вертикальный. Каждый способ имеет свою специфику и свои сложности, но в обоих случаях требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать специализированная проектная компания. Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, но проект должен быть составлен специалистами.

Горизонтальный способ заключается в объединении нескольких расположенных рядом квартир на одном этаже. «Раньше в этих случаях часть коридора-тамбура отгораживалась металлической перегородкой от остальной площадки, кусочек прихваченной лестничной клетки приватизировался — и все. Площадь всех квартир использовалась как единая», — объясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Для объединения квартир таким образом необходимо получить согласие большинства соседей — собственников жилья в доме, поскольку лестничные площадки являются общедомовой территорией.

Проект объединения двух зеркальных квартир (Фото: Дизайнер Ирина Фефелова)

Проблемы, как правило, создает желание новых хозяев перекроить планировки: перенести кухню или объединить ее с гостиной, расширить санузел, пробить новые дверные и даже оконные проемы в стенах. Согласно действующим нормативам, кухни и санузлы — так называемые «мокрые» зоны — категорически запрещено переносить с места на место в многоэтажных домах или переводить из статуса «жилое» в статус «нежилое». Новые проемы в стенах — особенно несущих, — сделанные без инженерного проекта, без расчета нагрузок, без компенсирующего усиления конструкции угрожают безопасности здания.

Вертикальный способ применяется, когда собственник пытается объединить несколько квартир на двух этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях. «Самый, пожалуй, памятный для меня случай тех времен, когда люди купили четыре квартиры на двух этажах, потратили огромные деньги для того, чтобы соединить уровни лестницей, и получили двухуровневые апартаменты. В 17-этажном панельном доме в «глубоко» спальном районе города. С сегодняшней точки зрения, согласитесь, просто абсурд», — вспоминает Михаил Куликов. Получить согласование государственных контролирующих органов на такой проект сейчас практически невозможно, утверждают риелторы.

В хрущевках примеров объединения квартир почти нет, отмечают специалисты. «В панельном доме в принципе сложно произвести объединение, поскольку запрещен снос капитальных конструкций. К тому же это еще и невыгодно, ведь в будущем никто не захочет покупать дорогую многокомнатную квартиру в панельном доме. За те же деньги можно купить многокомнатную квартиру в монолитной новостройке или «сталинке». Чаще всего квартиры объединяют в дореволюционных домах и «сталинках». Особенно популярно это было в начале 2000-х годов, до начала массового строительства монолитного жилья бизнес-класса в Москве», — рассуждает Алексей Бернадский.

Что запрещено при объединении квартир

Нередко объединить несколько квартир в одну решают покупатели жилья в новостройках, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. В массовых сегментах, если клиента не устраивают планировки многокомнатных квартир, он может приобрести несколько смежных объектов для дальнейшего объединения. В некоторых жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения.

Многие из тех, кто когда-то не пожалел немалых средств и усилий на объединение квартир, теперь прилагают не меньше усилий, чтобы от них избавиться, констатируют опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. Такие объекты неликвидны, поскольку давно морально устарели — и по планировочным решениям, и по техническим характеристикам. Собственникам приходится опять разъединять собранные когда-то квартиры и пытаться продать их по отдельности.

Требования к разъединению квартир также существенно ужесточились. В первую очередь это касается объектов на первых этажах, которые в прежние времена переводили в нежилой фонд с «нарезкой» на отдельные комнаты с отдельными входами — такие данные приводят риелторы «Инком-Недвижимости». Действия же без согласования могут повлечь за собой гражданскую, административную и даже уголовную ответственность. «Городские власти в последние годы вообще не приветствуют размещение каких-то коммерческих структур в жилых домах. Во-первых, их деятельность мешает жильцам — запахами, шумом и прочими неудобствами. А во-вторых, на карте Москвы построено достаточно специализированных точек торговли, всевозможных ТРЦ, площади которых заполнены далеко не на 100%», — объясняет Михаил Куликов.

Дизайнер Ирина Фефелова:

— Перед тем как купить две и более квартиры с целью объединения, я рекомендую посоветоваться с опытным дизайнером или архитектором, имеющим в портфолио не менее 20–50 таких проектов. Также полезно проконсультироваться с представителем компании, которая займется созданием проекта вашей перепланировки. Если покупка уже состоялась и приобретенные объекты зеркальные, необходимо понимать, что ощущение соединенных квартир останется. На примере видно, что они разделены между собой несущей перегородкой. А значит, демонтировать ее мы не можем, только проем не более 1,2 тыс. мм и только с согласованием.

В данном варианте кухня и ванная комната в левой квартире остаются на прежнем месте (это правильно), а вот в правой квартире вместо указанной на плане кухни мы показываем расположение хозяйской спальни. Но с учетом того, что квартира находится на последнем этаже дома, перепланировку можно согласовать. В других случаях это было бы невозможно.

При объединении двух- и более квартир хозяева мечтают в одной части общей площади сделать кухню, а в другой — все спальни и гостиные. Но это неправильно. Ванные должны остаться ванными или туалетными комнатами, а вот жилые помещения (комнаты) можно объединять в пределах правил. В семьях, где живут два и более поколений, можно объединять квартиры, тем самым обустраивая и отдельные зоны, и общее пространство. Это объединяет семью и не дает возможности двум хозяйкам толкаться на одной кухне. 

realty.rbc.ru

Как объединить 2 квартиры в одну: особенности согласования и получения

Типовые квартиры не всегда отвечают изысканному вкусу российских граждан и их представлениям об организации жилого пространства. Многим даже бывает тесно в пределах целой квартиры. Выходом из ситуации является объединение двух квартир в одну.

Полет фантазии может быть самым необычайным. Творческие личности способны создать шедевр из скучных бетонных коробок. Однако не стоит забывать об ограничениях, которые окружают любую инициативу.

Каждый шаг видоизменения квартиры, а тем более двух квартир, должен быть продуман. Более того, такой процесс обязательно нужно согласовывать с компетентными органами. О нюансах перепланировки и реконструкции жилища подробно рассказано в данной статье.

В этой статье:

Что говорит закон и Жилищный кодекс об этом, можно ли соединить 2 квартиры

Обширная законодательная база, регулирующая вопросы переделки помещений, включает множество видов НПА.

Среди актов нормотворчества в данной сфере есть законы, подзаконные акты, ведомственные нормы, административные регламенты. Однако главную роль играет все же кодифицированные законы – Жилищный кодекс и Градостроительный кодекс.

Понятие «реконструкция» закреплено сразу в п. 14 ст.1 ГрК РФ. Согласно данной нормы, под указанным термином понимается изменение параметров объекта путем надстройки, переустройства, расширения, замены, восстановления несущих конструкций.

При этом изменены могут быть как часть параметров объекта, так и весь он целиком.

Под параметрами подразумеваются:

Термин «перепланировка» содержится в ст. 25 ЖК РФ. Исходя из положений данной нормы, к перепланировке относится изменение конфигурации жилого помещения, если оно потребует внесение коррективов в техплан и кадастровый паспорт.

К таким работам относятся:

С учетом законодательного определения обозначенных понятий, реконструкция жилого помещения имеет место в тех случаях, когда изменения более глобальные. По сути, перепланировка двух квартир в одну будет относиться к реконструкции.

Это обусловлено тем, что из двух помещений будет создано одно, с площадью превышающей площадь каждой из объединенных квартиры.

Условия и порядок перепланировки двух квартир в одну

Любое конструктивное изменение построек требует соблюдения ряда условий. Нарушение правил может привести к поломкам элементов помещения. При грубых нарушениях не исключено обрушение здания.

Соблюдение условий и требований объективно необходимо. Это сохранит в целостности имущество и обеспечит безопасность людей.

К основным условиям объединения квартир относится запрет на полный снос несущих стен. Ее разбор может быть произведен только с сохранением требуемой по нормативу прочности конструкции.

Как правило, без сложностей можно получить согласование устройства проемов. Если несущую стену требуется разобрать в большем объеме, то потребуется ее усиление, в частности – армирование проема.

Как ни странно, но разбирать несущие стены между двумя квартирами не запрещено. А вот согласование проема в перекрытиях вызовет серьезные сложности. Исход дела будет определять материал стен и технология строительства дома.

Проще всего переустраивать квартиры в монолитных домах, так как в них все перекрытия не имеют несущей ценности.

Другим важным нюансом является запрет на устройство вспомогательных помещений над жилыми. Сюда относится, прежде всего, перенос туалета или ванной комнаты. То же касается и переноса коммуникаций кухни.

Главным требованием к любой перепланировке и реконструкции заключается в недопущении в результате их проведения неблагоприятных последствий. К таким последствиям относятся разрушение дома, снижение прочности конструкций, иное ухудшение дома, причинение вреда имуществу, жизни и здоровью людей.

Перечень необходимых документов

Список документов, требуемых для получения согласований, довольно обширен:

Если в ходе объединения квартир произойдет уменьшение общего имущества многоквартирного дома, то потребуется согласие общего собрания собственников.

Срок рассмотрения документов не должен превышать 45 дней. После принятия компетентным органом решения по делу, оно направляется или вручается лицу, подавшему документы в срок – не более 3 дней.

Куда нужно обращаться

Вопросами согласований перепланировок в каждом городе ведает муниципалитет. Возможно также обращение за данной государственной услугой в МФЦ. Этим способом пользуется большинство граждан.

Если не провести согласований, существует риск получить предписание о приведении помещений в первоначальный вид. Выявлена несогласованная перепланировка может быть в ходе контрольных мероприятий.

В Москве контролем за переустройствами и перепланировками занимается Государственная жилищная инспекция города Москвы.

Согласие соседей

Любые ремонтные работы сопряжены с шумом. Соответственно, сложно обойтись без внимания соседей к производимым мероприятиям. Тем более, если производятся штробильные работы при демонтаже стен. Недовольство соседей чревато жалобами в контрольные органы.

Если все согласования получены, жалоб опасаться не стоит (за исключением случаев шумных работ в неположенное время). Однако существуют ситуации, когда от владельцев смежных квартир также требуется получить согласие.

Это касается работ, затрагивающих общее имущество собственников МКД. В этом случае согласование нужно не только от ближайших соседей, но и от всех остальных собственников помещений в доме.

А также желательно получить согласие соседей снизу и сверху при демонтаже стен, даже если не затрагивается общее имущество. Данная необходимость обусловлена изменение нагрузок на межэтажные перекрытия.

Согласование объединения квартир и получение разрешения на перепланировку

При соединении площадей двух квартир необходимо соблюсти значительно больше норм и выполнить больше согласований, нежели чем при перепланировке одной квартиры.

Помимо требований, касающихся каждого из жилых помещений, нужно проверить правомерность устройства прохода между ними. При этом обращаем внимание на наличие конструктивной возможности из изоляции от других квартир без ущемления интересов соседей.

Многое определяет расположение объединяемых квартир. Вход в объединенное помещение должен быть через одну из дверей. Вторую необходимо заложить. В общей стене придется выполнить устройство проема с усилением, между бывшими отдельными квартирами.

Учитывая, что смежные стены, как правило являются несущими, нужно особо внимательно подойти к этому вопросу, чтобы убедиться в возможности устройства такого прохода.

Согласование происходит в общем порядке с тем нюансом, что замечаний к проекту может быть значительно больше, чем при перепланировке одного помещения.

Сдача и подписания акта

После получения согласования перепланировки нужно выполнить сами работы. Все изменения должны быть произведены в строгом соответствии с проектом. Любое отклонение от согласованного чертежа может повлечь требование об устранении несоответствий.

По окончании работ необходимо обратиться в орган, согласовавший перепланировку, за составлением акта.

Такой акт формируется по итогам визуального осмотра и инструментального обмера, выполняемых принимающим лицом муниципалитета. Если все изменения помещений выполнены согласно проекту, то орган выдаст Акт о вводе в эксплуатацию.

Регистрация изменений

Разрешение на перепланировку и Акт приемочной комиссии будут являться основанием для регистрации изменений. Кроме того, потребуется составить техплан вновь образованного в результате объединения квартир помещения.

Он заказывается у кадастровых инженеров на CD диске. Такое новое помещение ставится на кадастровый учет и право собственности на него регистрируется за бывшим собственником объединенных квартир.

Термин «бывший собственник» применяется постольку, поскольку объединенные квартиры юридически перестают существовать как самостоятельные объекты прав. Взамен них возникнет новый самостоятельный объект.

Таким образом, право собственности регистрируется заново, в отличие от перепланировки одного помещения, при которой просто вносятся изменения в сведения об объекте.

Когда могут отказать, можно ли что-то сделать с отказом

Основание отказа в выдаче разрешения на перепланировку может являться по сути два обстоятельства:

  1. Несоответствие проекта существующим нормам.
  2. Неполучение необходимых согласований при затрагивании общего имущества МКД.

В первом случае конкретных поводов отказа может быть значительное количество. Все потому, что ограничений на демонтажные работы довольно много. Однако если проектировщик грамотно подойдет к делу, то отказа по этому основанию быть не должно.

Компетентный проектировщик еще на стадии проектирования озвучит все «слабые» места задумки и либо предложит пути решения проблемы, либо посоветует отказаться от идеи.

Что касается второго основания – отсутствие согласований от жильцов, то здесь все решает сплоченность сообщества собственников. Редко удается получить 100% согласования от всех.

По этой причине, лучше воздержаться от планов расширения за счет общего имущества, а равно каких-либо иных работ, уменьшающих таковое.

Если отказ все же будет получен, то не стоит его оспаривать. Как правило, такие попытки не увенчиваются успехом. Оптимальным выходом из ситуации будет устранение замечаний компетентного органа и повторное обращение за согласованием.

Варианты объединения квартир

Все идеи объединения квартир ограничиваются рамками конструктива здания и расположения помещений относительно друг друга. Понятно, что речь идет об объединении именно смежных помещений.

Невозможно объединить помещения, расположенные в разных концах этажа либо на разных этажах без смежного межэтажного перекрытия.

Способы объединения квартир по горизонтали и по вертикали

С учетом всех возможных вариантов расположения помещений можно выделить следующие способы объединения квартир.

Объединение по горизонталиОбъединение по вертикали
Касается квартир, расположенных на одном этаже и имеющих хотя бы одну смежную стену.Относится к жилым объектам, расположенным на разных этажах друг под другом полностью, либо имеющих общее межэтажное перекрытие хотя бы в одной комнате из каждой объединяемой квартиры.

Обратите внимание, устройство отверстия в плите между этажами не всегда возможно. В целях безопасности стоит воздержаться от выполнения слишком широких отверстий, которые снизят прочность плиты.

Объединение двух квартир в одну в новостройке

В плане согласований, новая квартира и объект со вторичного рынка ничем не отличаются. Единственным моментом может быть сложность согласований с соседями новостройки. Ведь зачастую многие квартиры в таких домах долго пустуют (пока идут ремонты или пока квартиры на продаже).

С другой стороны, если значительная часть квартир оформлена на застройщика, то с ним проще будет вести переговоры, нежели чем с сотней соседей.

Совершенно по-другому обстоят дела, если вопрос об объединении квартир возник еще на стадии проектирования. Здесь можно вести речь не о согласовании перепланировки, а о создании квартиры с индивидуальной планировкой.

Чем раньше обратиться к застройщику с этим вопросом, тем проще будет получить положительный ответ. Лучше делать это до прохождения проектом государственной экспертизы, чтобы не пришлось проходить процедуру внесения изменений в согласованный проект.

Особенности такой перепланировки, если два собственника

Казалось бы, процесс объединения двух квартир самый сложный в сфере перепланировок. Однако же есть еще более краеугольный случай. Речь идет об объединении помещений с разными собственниками.

Ситуации довольно редкая, но теоретически возможная. В данном случае, целесообразно сначала произвести «заведение» второго собственника в каждую из квартир. Проще, если доли будут у обоих лиц одинаковыми по 50%.

В таком случае, дальнейшее согласование объединения помещений оба собственника будут осуществлять на равных права в отношении общей долевой собственности, подавая заявления от обоих ее участников.

Вариант подачи заявлений на согласование перепланировки отдельно от каждого собственника по своей квартире без установления общей долевой собственности на квартиры неприменим на практике.

В этой ситуации возможно согласовывать лишь изменения по каждому помещению в отдельности. Объединение квартир в таком случае не пройдет.

Плюсы и минусы объединения квартир

Прежде чем приступить к выполнению согласований необходимо взвесить все за и против. Безусловным аргументом в пользу объединения служит удобство использования будущего единого объекта одним хозяином.

В то же время, если вдруг возникнет желание сдать внаем одну из частей такого объединенного помещения, сделать это будет сложнее, чем если бы квартиры были отдельными.

Кроме того, большим минусом является сложность и затратность как согласований, так и самих работ. Порой их стоимость может стать сопоставимой стоимости одной квартиры. Поэтому стоит составить подробную смету расходов, прежде чем приступать к реализации идеи.

С другой стороны, материальная выгода от объединения тоже есть, хоть она и невелика. Так, есть ряд коммунальных услуг, которые платятся «с квартиры». К примеру – антенна, домофон. При объединении помещений, платить придется только за одну квартиру, а не за две.

Возможно ли узаконить объединение квартир в одну, если проведены работы

Априори, все изменения параметров жилища должны производиться только после получения на это разрешения. Тем не менее, люди часто сначала сделают, а потом пытаются результат этого действия оформить. Само собой разумеется, что после выполнения перепланировки получать на нее разрешение уже будет поздно.

На практике существуют случаи, когда собственникам помещений удавалось получить разрешение на перепланировку, когда работы уже были начаты, а порой и закончены.

Но это стало для них возможным только потому, что представители компетентного органа не приходили на объект с осмотром перед выдачей разрешения. Если ли осмотр прошел, вскрылась бы истина. И собственник получит штраф и предписание – вернуть все в первоначальное положение.

Таким образом, действия собственника, по сокрытие самовольной перепланировки являются весьма рискованными. Лучше все согласовывать заранее.

Тем не менее, если все же работы выполнены, согласования нет, а привести все изменения в соответствии с документами нужно, есть один выход – узаконивание объединения квартир.

Происходит данный процесс в судебном порядке. Прежде чем обратиться в суд, необходимо получить техническое заключение от проектной организации.

В нем должно быть сказано, что произведенные изменения не затрагивают прав третьих лиц, не влияют на конструктивные свойства здания, не угрожают жизни и здоровью людей.

Рекомендации собственнику, если есть желание соединить квартиры

Не всегда желания людей укладываются в существующие нормы. Тем не менее, ничто не мешает проверить – допустимо ли реализовать задуманное.

Для того, чтобы мечта стала ближе к реальности и при этом не было штрафов, рекомендуется следовать следующим советам:

  1. Перед планированием объединения квартир посоветоваться со специалистом о технической и юридической возможности такой перепланировки.
  2. Заказывать проект у квалифицированной проектной организации.
  3. Перед началом работ все тщательно посчитать, составить смету расходов.
  4. Не начинать работ, пока не будут получены все необходимые согласования.
  5. Производить перепланировку в строгом соответствии с проектом.

Соблюдение обозначенных рекомендаций позволит выполнить перепланировку последовательно и избежать неблагоприятных последствий.

sud-isk.ru

Объединение квартир | ГСПС.РУ

Объединение квартир в одну относится к одному из самых сложных типов перепланировки. Это связано с тем, что здесь в 99% случаев затрагиваются несущие конструкции, ведь стены между квартирами как правило относятся к несущим, а не перегородкам. Объединять квартиры можно либо по горизонтали, либо по вертикали. Причем объединение квартир по вертикали - это редкий случай, поскольку не во всех домах, конструктивные особенности здания позволяют это сделать. 

Преимущества объединения квартир в одну

При удачной реализации этот вид перепланировки может иметь и другие преимущества. Во-первых, он  дает возможность получить большее разнообразие планировок, из которых вы можете выбрать подходящую, согласно вашим, индивидуальным представлениям о комфортной квартире. Хотя при этом надо помнить, что здесь действуют те же нормативы, что и для обычной перепланировки типовой квартиры, то есть объединение квартир не дает вам права, к примеру, менять функциональное назначение помещений. Скажем, вы не сможете перенести кухню в жилую комнату – за исключением второго уровня двухэтажной квартиры. 

Пример перепланировки с объединением двух квартир

Соединение квартир по горизонтали проект фотоПроект соединения двух квартирПроект объединения квартир план после перепланировки

Как вы можете видеть, перепланировка с объединением квартир производится не только в домах монолитных или кирпичных, но и панельных домах. Подробнее о проекте вы можете прочесть здесь 

Другие ограничения при объединении двух квартир в одну

Планируя объединение квартир в одну следует заранее учитывать, что строительные нормы запрещают проводить полный демонтаж несущей стены, поскольку это приведет к аварийной ситуации. Поэтому максимум, что возможно при объединении двух квартир - устройство проема в ней. Местоположение этого проема определят специалисты организации, разрабатывающей техническое заключение о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Сразу заметим, что не в каждом случае это возможно, если у ваших соседей снизу или сверху уже имеются проемы или если несущие конструкции здания износились и имеют малый запас прочности, в устройстве проема будет отказано. 

Данное ТЗК обязательно для подобных перепланировок. Более того, его оформление требуется и в том случае, когда затрагивается ненесущая перегородка между квартирами. Для устройства проема в несущей стене потребуется техническое заключение от автора дома, а в случае с простенком его может разработать любая проектная организация с допуском СРО, в том числе и наша. 

Что касается параметров проема в несущей стене, то чаще всего он делается шириной 90 см "в чистоте" и усиливается металлоконструкциями, хотя в зависимости от типа дома и этажа квартиры проем может быть и шире, при этом высота проема не нормируется. Однако меньше он быть не может, так как из стандартных 90 см, около 5 см придется на дверную коробку с каждой стороны, т.е. размер двери составит 80 см - это наименее возможный размер двери между квартирами. 

В отдельных случаях возможно и полное объединение двух квартир, например, если между ними ненесущая перегородка, что встречается довольно редко (в основном, в домах старого фонда и некоторых кирпичных сериях 50-80х годов). В этом случае стена, отделяющая квартиры друг от друга может быть демонтирована полностью. 

Что касается объединения квартир на разных этажах, то, как мы уже говорили, это довольно редкий случай. Чтобы реализовать данное решение, нужен проем в перекрытии. В монолитных домах такие проемы можно делать без особых проблем (но с соблюдением всех СП, разумеется). А вот в панельных или блочных домах, а также зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями такая перепланировка всегда под вопросом. В каждом конкретном случае он решается в зависимости от выводов технического заключения. 

В любом случае, какие бы работы не были задуманы, их необходимо предварительно согласовать с Мосжилинспекцией. Это очень важно, так как квартира с незаконной перепланировкой при продаже потеряет в стоимости. Кроме того, с такой квартирой в будущем невозможно будет провести какие-либо юридические действия: обменять, завещать, подарить или взять кредит под залог этой квартиры. 

Также необходимо представлять, что такую перепланировку не удастся скрыть, так как проводимые работы по объединению квартир будут очень шумными, и будут мешать соседям. Шум инструментов, режущих несущие конструкции будет слышен во всем подъезде. Поэтому, скорее всего, не стоит особо удивляться, если в самый разгар работ к вам придут сотрудники Жилищной инспекции и попросят вас предъявить разрешение на проведение перепланировки. 

И в этой ситуации либо вы обязаны предъявить разрешение жилищной инспекции, если, конечно заблаговременно позаботились об этом, либо вам предстоит начинать процесс узакониванияперепланировки, проводимой в данный момент. 

Объединение лицевых счетов в квартире и прочие юридические детали при объединении двух квартир в одну

Как и любая перепланировка, объединение квартир в одну должно быть согласовано на основании проекта перепланировки, который в свою очередь разрабатывается на основе технического заключения, однако это не все документы для объединения 2-х квартир, которые вам потребуются в процессе. 

Если смежные квартиры на одном этаже объединяют с присоединением примыкающего «тамбура», который является частью лестничной площадки, то заявителю понадобится собрать подписи 73% собственников жилья всего дома. Это необходимо, поскольку затрагивается общедомовое имущество. Несмотря на сложность, этот вариант имеет определенное преимущество: позволяет сделать один вход в квартиру. 

В том случае, если обеими квартирами владеет одно и то же лицо, тогда проблем с объединением двух квартир не возникает. Юридические трудности начинаются тогда, когда владельцы разные, и это может существенно затянуть подготовку ремонта. В этом случае, в процессе перепланировки участвует не только один заявитель, либо его доверенное лицо, ее должны одобрить оба собственника, и дать нотариальное согласие на объединение, а также выступать в качестве заявителей. 

Особняком стоит объединение лицевых счетов в квартире. Подобная процедура предстоит владельцам не приватизированных муниципальных квартир и жителям коммуналок. Для того, чтобы объединить лицевые счета в квартире или сделать квартирой несколько комнат в коммуналке, необходимо обратиться в Росреестр с установленным пакетом документов. 

Можно ли самовольно произвести объединение квартир в одну 

Согласование уже начатых работ, по опыту тех, кто проводил подобные перепланировки с объединением двух квартир, обычно проходит гораздо труднее, чем только планируемых, поскольку вы вряд ли смогли учесть все строительные и санитарные нормы. Поэтому лучше будет заблаговременно согласовать перепланировку, чтобы в дальнейшем спокойно проводить задуманный ремонт, не беспокоясь о правильности и законности ваших изменений. 

Сроки согласования данного типа перепланировок порядка 6 месяцев, стоимость определяется индивидуально в каждом случае, так как она зависит от множества факторов: округа в котором вы проживаете, серии дома в котором расположена квартира, организации которая является автором проекта здания и многих других составляющих. 

Наша организация оказывает услуги по перепланировке с объединением квартир. Мы досконально знаем все нюансы данного процесса, начиная от получения первоначальных планов БТИ и заканчивая получением свидетельства на собственность на получившийся новый объект недвижимости. В том случае если вам требуется проект перепланировки или полное согласование проектной документации, вы можете обратиться к нам за предварительной консультацией по этим контактам. 

 

gsps.ru

Как объединить две квартиры: советы профи — INMYROOM

Если вы пожелаете объединить две соседние квартиры по вертикали, согласованием должны заниматься проектные институты, ведь вам придется затронуть несущее перекрытие многоквартирного дома. С соседними по горизонтали много проще:  вы сможете подготовить документы для БТИ самостоятельно. Но и здесь есть свои подводные камни. Дизайнер Наталья Соло делится своими рекомендациями, которые помогут вам их обойти.

Наталья Соло

Дизайнер

После окончания Академической школы дизайна работает над созданием частных и общественных интерьеров, много путешествует и привозит из путешествий идеи для новых проектов.

1. Начните с юридических вопросов

Заранее проконсультируйтесь у застройщика, в управляющей компании (если речь идет о новостройке) или в БТИ (в случае со вторичным жильем), возможно ли объединение выбранных вами квартир. Не исключено, что ваш путь преградит несущая стена, и на согласование проема уйдут дополнительные время и деньги. 

Возможно, относительно именно вашего дома действуют особые правила. Например, могут возникнуть серьезные сложности по объединению лицевых счетов энергетической компании, и тогда проще будет оставить два счета и оплачивать оба. В любом случае подумайте и о ликвидности будущего жилья, и о том, как могут измениться ваши жизненные планы, и действуйте, как считаете выгодным. 

Дизайн: Наталья Соло

Дизайн: Наталья Соло

2. Проверьте «мокрые» зоны

После решения юридических вопросов выделите на плане квартир так называемые «мокрые» зоны (к ним относятся кухни и санузлы), выделите на плане цветом границы коридоров, прихожих, чуланов и других вспомогательных помещений. 

Это нужно для того, чтобы определить, где можно размещать новую кухню, санузлы и постирочные зоны, и четко придерживаться границ – кухонное и сантехническое оборудование разрешают размещать только в «мокрой зоне». 

Дизайн: Наталья Соло

Дизайн: Наталья Соло

3. Откорректируйте свой план

Если вы планируете разместить на месте одной из кухонь спальню или детскую, но у вас не самый верхний этаж, и над вашей новой комнатой будет размещаться кухня соседей сверху, БТИ вправе отказать вам в согласовании. Выход есть: попробуйте разместить в этом месте, скажем, кабинет, библиотеку, гардеробную, это значительно облегчит вам согласование перепланировки. Помните, что размещать санузел (ванную или душевую) на месте кухни или кухню на месте санузла запрещено. 

Дизайн: Наталья Соло

Дизайн: Наталья Соло

4. Где будет вход?

Определитесь, какую из двух входных дверей вы оставите в качестве основного входа в новую квартиру. Обычно это становится понятным после того, как дизайнер представит вам два или более вариантов планировочного решения.  

Удобнее и эргономически оправданно, когда от входа вы попадаете в так называемую общественную зону – гостиную и кухню, а приватная, где размещаются спальни и хозяйские ванные комнаты, удалена от входа. 

По мнению специалистов БТИ и просто следуя здравому смыслу, не рекомендуется замуровывать вторую (второстепенную) входную дверь в квартиру, ведь жизненные обстоятельства или планы всегда могут измениться. Вдруг  вы захотите снова сделать из квартиры два отдельных жилья?

Если вы мечтаете отгородить часть подъезда, расположенную между вашими квартирами, то придется решать этот вопрос на общедомовом собрании жильцов. Отгородиться удастся только в том случае, если в вашей части нет приборов учета воды, электрических счетчиков и других приборов, доступ к которым у специалистов должен быть круглосуточным. 

Дизайн: Наталья Соло

Дизайн: Наталья Соло

5. Будьте проще!

При планировании новой квартиры, получившейся в результате объединения, отдавайте предпочтение правильным геометрическим формам. Скошенные углы, обилие закутков, извивающихся темных коридоров выглядит удручающе и заведомо обречет на провал ваши последующие усилия исправить это декоративными средствами. Помните важное правило архитектора: если есть красота на плане, будет красота и в жизни! 

Дизайн: Наталья Соло

Дизайн: Наталья Соло

6. Советуйтесь со специалистами

Если чувствуете, что не в состоянии удержать множество правил в голове, стоит обратиться к опытным специалистам: архитекторам и дизайнерам. Они помогут извлечь максимальную пользу из площади, сделать удобную для жизни планировку, помогут правильно оформить документы для последующего согласования в  БТИ. 

Необязательно заказывать полный дизайн-проект – многие дизайнеры предоставляют такую услугу, как планировочное решение или экспресс-проект, куда входят несколько вариантов планировки, план возведения перегородок и, по желанию, планы электрики. Заплатить за экспресс-проект может позволить себе каждый владелец квартиры, затевающий ремонт.

Дизайн: Наталья Соло

Дизайн: Наталья Соло

www.inmyroom.ru